|
这意味着万科在去年收购企业的数量和频率，超过了行业整合高峰时的2009年，达到了万科历史上的最高纪录，显示其控制能力进一步增强。
高财务成本隐忧
毫无疑问，合作开发模式的好处在于能以更小的杠杆撬动更多的土地资源、项目融资和销售扩张，但这种模式也注定利润增速赶不上收入增幅。
2012年，万科首次实现营业收入突破千亿大关，达到1031亿元，同比增长43.7%，实现利润125.5亿元，同比增长30.4%。
另一个导致利润增速慢于收入增速的因素是毛利率下降，万科去年房地产业务结算毛利率为25.84%，结算净利率13.08%，分别较2011年下降2.95%及1.93%。
实际上，今年来房企毛利多有下降，尤其是一些中小型的房企，本身吃紧的资金链因毛利的下降而承担了更多的压力。
郁亮对此表示，去年毛利水平下降是因为结算主要是前一年卖的房子，当然有价格调整因素在里面。未来地价占比越来越高，各个城市拆迁成本越来越高，土地整备成本越来越高，这些都会影响毛利率。
郁亮认为，毛利率不应该维持高位，毛利水平回到合理位置上是行业大势所趋，房企毛利率水平会向制造业靠拢。
此外，由于预收账款由2011年底的1111.0亿元增长至1310.2亿元，截至2012年底，万科的资产负债率达到78.3%，较2011年的77.1%增加1.2个百分点，处于行业高位。
但万科表示，预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收账款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末，万科净负债率为23.5%，处在行业中较低水平。
另一个明显变化是，万科的短期借款由2011年的17亿大幅飙升476%至2012年期末的99亿元，短期借款占比49.7%。同时，万科去年全年利息总支出为58亿元，平均财务成本较2011年上升0.9个百分点至9.5%，总体上高于其他大型房企。
瑞银研究报告认为，在看似稳健的财务状况背后，万科的短期借款占比过大以及财务成本过高的劣势仍未改善。
值得关注的是，万科存货货值由年初的2083亿元，上升23%至2552亿，在国内开发商中堪称存货量最多。
不过，万科指出，在各类存货中，已完工开发产品为159.9亿元，仅占比6.27%；包含已售出未结算产品的在建开发产品1622.2亿元，占比63.57%；对应规划中项目的拟开发产品为767.3亿元，占比30.07%。
截至2012年底，万科所持有的货币资金量增至522.9亿元，大大高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6亿元，意味着万科仍留有余力。 | 
