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市场化养老的南“招”北“式”
目前，亲和源和北京太阳城集团(下称太阳城)被公认为中产阶层市场化养老的两大先行者。
“亲和源开辟出一个新的养老模式——会员制。”亲和源董事长奚志勇对《中国经济周刊》介绍说，“符合国家法定退休年龄的老人在购买了亲和源的会员卡后即可入住。会员卡分A、B两种类型，A卡为终身卡，可继承或转让；B卡以15年为期，入住时间少于15年可退还相应款项，超过15年则免费。”
“亲和源的入住率为70%，已实现收支平衡。”奚志勇告诉记者，“我们正考虑与央企和保险公司合作，希望能逐渐淡化地产概念，未来以输出服务为主。”
相比之下，太阳城主要依托养老地产及配套设施来打造养老品牌。
据太阳城董事局主席朱凤泊介绍，太阳城将70%的用地拿来建设老年住宅，另外的土地都用于建设配套设施。
发展养老地产需跨三道门槛
在业内专家看来，开发商们所面对的并不是一个可以放心“收割”的市场。
地产专家韩世同在接受《中国经济周刊》采访时表示，目前“大部分开发商都没找到好的盈利模式”。地产大佬，万科集团新闻与传播中心工作人员对《中国经济周刊》坦言，对于养老住宅的运营模式，公司仍在探索阶段。
记者在采访中发现，想要真正开发养老地产，企业还需要跨过三道门槛。
首先是“土地关”。这也是制约企业进入养老地产领域的最大问题。
记者在浙江省桐乡市国土资源局的使用权挂牌出让公告中看到，绿城养老公寓所在地块的用途被定义为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”。
冯雨峰说：“土地交易实行的是市场化竞争，我们在拿地时不会因为最终用途而得到便宜。”
亲和源在土地问题上也面临着“尴尬”。据奚志勇介绍，亲和源的项目用地是2005年上海市康桥镇政府以工业用地性质出让的。
在地产专家看来，由于各地政府在养老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性质可能会让一些以养老名义低价圈地的开发商钻了空子。
除土地政策之外，养老地产还需要破解“收费关”。
养老地产既沾“养老”又靠“地产”，在盈利上始终面临着公益与利益的纠缠。韩世同表示，“亏本的生意没人做。国家要想真正做好养老地产，必须要保证开发商的合理利润。”
养老地产面对的是需要提供养老服务的老年人，它的本业“服务关”始终是需要闯过的。
正如奚志勇所说的那样，“养老离不开地产，但是养老更多的是照顾老年人的生活，说到底，服务才是最根本的！”
对此，亲和源亮出两个“利器”：秘书团队和系统化管理软件。
秘书团队是亲和源对服务人员的新称。传统模式的陪护方式不够灵活，老人在接受服务时没有主动权；而亲和源的秘书主要提供“被动式”服务。奚志勇说：“秘书不会在你不需要服务的时候，硬拉着你享受服务！”
系统化管理软件可以对入住老人的服务情况给予监督。“什么做了，什么没做，都会在屏幕上显示出来。”奚志勇说。 | 
