“温州房价被腰斩”、“贵阳买房如买大白菜”、“鄂尔多斯无人收房”……去年下半年以来，楼市“坏消息”不断。随着国家调控的深化、经济形势变动以及房产税开征探讨的推进，国内一些城市出现了量价齐跌和土地出让流拍或底价成交的情况。一时间，“崩盘”说法不胫而走。而元旦期间，全国一线城市又呈现出成交量稳中有升的特点。
无论如何，2013年中国楼市将经历深刻变革。变革方向如何？记者日前在深圳采访了国家住建部研究中心主任秦虹。
房地产市场仍有很大空间
深圳特区报：一些学者和经济学家认为中国楼市正面临崩盘的危险，有的还给出了“时间表”，认为会发生在2013年。这些推断未必合理，但很多房子是空的，而且市场充满投机等问题的确是事实。您怎么看？
秦虹：我没有这么悲观。中国房地产市场仍有很大的发展空间，目前只是处在一个较为深刻的调整阶段。
首先，城市人口仍在不断增长，中小城市人口不断向大城市积聚的趋势是未来楼市的主要动力之一。过去10年房地产市场增长快的地方，都是集聚人口规模大的地方。以广东为例，表现得尤为明显。10年前，河南省是中国人口第一大省，而现在是广东。为什么？因为越来越多的年轻人会到深圳和广州这样的城市寻找发展机会，这些地区产业发达，就业机会多，能吸引新的人口。再以北京和上海为例，两座城市目前每年新增常住人口已经超过60万。所以，对那些产业发展快、集聚人口多的城市来说，其楼市在未来仍会有一定空间。实际是人口与资本的聚集决定了一个地方楼市的情况。
其次，从统计数据来看，目前我国城镇人均住房面积为31平方米，但人均住房面积低于20平方米的家庭还有32%。同时，由于投资和投机因素的存在，之前的楼市供给很多都是无效供给，就是说还有很多真正需要买房的人没有买房，他们的购买力未来都会体现出来。另外，家庭小型化趋势等因素，都会对楼市形成正面影响，但增速不可与前10年相比。
深圳特区报：很多人嘲讽房地产商卖的是“四面墙”，只要弄一块地便可以坐等发财。您曾多次表示，房地产商今后赚钱不会这么容易，房地产企业未来会面临什么挑战？
秦虹：未来，行业内部的分化趋势会日益明显。首先，随着国家调控的深化，投资和投机性的需求会逐渐被挤出，自住需求的上升会对房地产商的产品和服务提出新的要求；同时，供求关系也会有所变化，将成为房地产企业必须面对的挑战。房地产商必须在住房结构、功能和配套等方面下足功夫才能有市场，企业必须有品牌才有继续发展壮大的可能。
其次，在资金来源上，房地产商也必须要做新的调整。可以预见，未来我国的货币发行规模会逐渐趋于稳健，房地产商的资金来源将不会像以前那样容易。目前，很多资金来源是民间借贷或者信托融资，这些途径很多时候存在着一定的风险和不稳定性，以后会向更加规范化的方向发展。以上因素将使得房地产商的资金成本有所上升，促使其营销策略更趋稳健。
再从土地供给方面来看，由于目前量价齐跌和土地溢价率的下降，加上国家有意提高农民在土地增值收益中的分配比例，地方政府和房地产商在整个产业链上的“分利”比例也必将调整，这也是房地产商必须面对的问题。
通过政策抑制房子资产属性
深圳特区报：对于国内的高房价，很多人怪罪于货币超发，认为手持现金的群众只能“买楼保值”或者是“炒楼升值”。您怎么看？
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