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城镇户口与非城镇户口的差别，阻碍了人口城镇化，造成了城镇化进程中土地与人口的不匹配，很多人守着一张非城镇户口望着曾经的土地上林立的高楼慨叹。2011年我国城镇化率达51.27%，据此计算我国城镇人口已达6.9亿，但是，2011年年底中国农村户籍人口是9.3亿，这意味着城镇人口数量仅为4.2亿。
对于城镇化发展中出现的问题，全国人大财经委员会副主任尹中卿直言，改革开放30多年来城镇化建设取得了显著成就，但也要清醒地看到，长期以来各个地方都把推进城镇化简单地等同于城市建设，过分注重城市建成区规模的扩张而忽视了城市人口规模的集聚，把农业的转移人员仅仅当做生产者、当做劳动力，而不愿意接受他们本人和他的家属进入城市成为市民，结果导致了现在比较严重的城镇化滞后于工业化。
12月4日，新一届中央政治局召开会议，分析研究2013年经济工作。会议上明确提出，明年加强房地产市场调控和住房保障工作。会议指出，2013年要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，着力提高针对性和有效性，适时适度进行预调微调，加强政策协调配合；要加强房地产市场调控和住房保障工作，强化社会服务和管理，维护社会和谐稳定。
加强房地产调控似乎收紧了房地产市场的闸门，而“积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力”的思路，却似乎又在为房地产市场发展寻找新道路，不过，政治局工作会议也指出要“有序推进农业转移人口市民化”。
与往年不一样的是，国家发改委明年工作的重点，从过去通常的八项变成了九项，新增加了城镇化内容，此意味着未来最大内需市场启动。
目前国家发改委已经编制了《促进城镇化健康发展规划》，该规划对于城市群建设，以及大中小城市协调健康发展，以及优化城市化布局和形态，加强城镇化管理等进行了说明。该规划将上升到国家层面，并由国务院审批通过。这涉及到上百个城市定位，以及上万个小城镇的布局。
此前有测算认为，中国每年城市人口比重上升1个百分点，可以启动5万多亿的内需。如果未来城镇化率提高10个百分点，则可以启动50万亿内需，相当于再造一个目前的GDP。
有估算认为，如果在未来十年中国的城镇人口比重能上升到2/3，年均社会消费额可以从目前的10万亿元增加到20万亿元，年均20万亿元以上的投资规模可以维持20年。城市化率每提高一个百分点，新增投资需求6.6万亿元，能够替代10万亿出口。
保障房流转要尽快解决
一方面，有序推进农业转移人口市民化使房地产调控面临着新的人口挑战，另一方面，人口城镇化之后，低收入人群的增加还考验着政府的保障制度。
“十二五”期间，3600万套保障房的建设体量，将大大改变原有住房结构，将保障范围提升至20%，这意味着，目前一部分夹心层的住房问题将得到解决。然而，摆在保障房建设难题面前的，不仅有天量资金从何而来，还有保障房分配与流转这个系统性工程如何完善。保障房分配如何确保公平、经济适用房究竟能不能上市交易、如何流转起来，这些都是需要从长计议的问题。
虽然，各地方出台过一些符合自己地方需求的保障房流转建议，比如不再建设经济适用房、政府优先回购保障房等等，但是这些都尚缺乏顶层设计，没有一个相对同一固定的标准。
近日刚刚结束的全国发展和改革工作会议也对保障房建设问题进行了讨论。中国房地产及住宅研究会有关负责人表示，“保障房建设是一大民生工程，而目前的一个大瓶颈是资金问题。中央财政补贴只是保障房资金的一小部分，其余都得地方政府自筹。作为财政来源重点的土地出让净收益，今年以来下降较大。另一方面城市建设成本升高，均给地方政府不小压力。”
他表示，根据全国发展和改革会议的表态，明年有关方面将会进一步研究如何吸引民资进入保障房领域，并有望出台相关政策。
一旦放松房地产调控效果会前功尽弃
“房产税”和“保障房”无疑是房地产后调控时代的两个关键词
任何经济政策的风吹草动都会导致房地产领域出现异动。虽然从目前来看，调控坚定的态度占据了上风，但新建住宅成交均价连续6个月走高的事实不容忽略，而在房地产市场刚刚回暖的盛夏，调控松动的言论也为远去。
“现在的市场就像拔河比赛一样的。”中国农业银行首席经济学家向松祚形象的描述各方面对房地产调控的心态，拔河比赛一边是某些地方政府、开发商、媒体，包括参与投资投机性房产的这些投资人士，他们希望政策松动，甚至有些人还在放出话说房地产的春天又要来了，房地产甚至会出现报复性的反弹。而另一边是中央政府和民众希望房地产继续回稳，中央再三强调坚持房地产调控不放松。
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