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三大焦点
保障房单独组团还是融入社区？
那么，这些“配保地”究竟该怎么建？首先需要解决的就是商品房与保障房如何“共处”的问题。
“相关部门在土地出让合同中只明确要求配建的保障房必须在本地块内，但具体在地块内什么位置，是相对独立的几栋组团还是融入整个大社区体系内，这些都没有要求。”一位开发商透露，目前福州大部分“配保地”的主流做法，是将配建的所有保障房单独成栋，并用围墙等方式将保障房项目形成一个与商品房相对隔离的独立组团，“像我们项目就把自己配建的公租房集中在两栋楼内，安置在整个社区的西北角沿街的位置”。
据记者了解，目前进展较快的“配保地”项目中的保障房基本独立成栋设计，同时考虑到日后商品住宅的销售、物业管理等方面，这些保障房也大多集中在小区入口处或沿主干道等相对受环境干扰较大的位置。
实际上，这种规划，早有先例。据悉，在廉租房、公租房成“配保地”主角之前，大部分商品房社区内“原拆原迁”的拆迁安置房也多按独立组团规划，而廉租房、公租房这类“无产权”保障房，由于人口流动更频繁的特点，让不少配建楼盘也延续了此前的做法。
中联集团营销策划总监王世东就告诉记者：“开发商建好这些公租房和廉租房后，由政府回购，但回购之后具体又租给哪些人，这个不是我们能够把握的。”
而福州金山某小区业主林小姐更直言，如今花钱买房的大多是自住，业主都希望能有稳定的邻里关系以及和谐的社区环境，如果身边的邻居不停地更换，这样对小区内的商品房业主显然并不公平，“所以在满足基本生活居住条件下，将保障房规划在相对独立组团的做法，我个人还是认同的”。
公建设施统一规划还是差别设置？
不过，保障房若集中于相对独立的组团内，那在整个社区规划中，是否也会为这类组团差别化设置公建设施？
以车位配比为例，今年3月公布的《福建省保障性住房建设标准（征求意见稿）》中提出，我省保障房的公建设施要差别化地配套设置机动车和非机动停车位，占地面积不会与普通商品房一样，但也会考虑远期的需求，初定在非机动车不小于2.4辆/100㎡，机动车停车位配置标准为0.2辆/100㎡~0.7辆/100㎡来执行。也即是说，与商品房相比，保障房的非机动车位配比将更高。
然而，就当下情况而言，大部分“配保地”楼盘公建设施仍保持统一规划，尚未“区分对待”。“除非是在土地出让合同中有明文规定，否则根据《福州市城市规划管理技术规定（暂行）》，目前同一个社区，只能有统一的配套设施规划。”社区规划业内人士胡先生谈道，当然，如果保障房成单独组团，开发商也通常会在统一的规划框架内，在该组团设置满足居民基本生活需求的相关配套。
物业管理、收费执行“双标准”？
另一方面，在开发商争相打造高端社区、提供高端物业服务的大环境下，“配保地”内的保障房在物业管理上又将如何处理？
对此，中原地产福建分公司董事总经理蔡俊分析道：“首先要明确的是，商品房和保障房对应的人群需求是不同的。购买商品房的业主经济实力较强，买房更看重生活品质的提高甚至是享受，而当前以公租房、廉租房为主的保障房住户，大多是中低收入群体，首先要解决的是基本的居住问题。基于这两点，他们所需要的物业服务和收费标准也应该是不同的。”
“现在商品房高端化，不少开发商的物业资质也有了大幅提高，拥有一级物业资质的物业公司的收费标准一般在2元/㎡左右，这对于大部分保障房住户恐怕难以接受。”融信物业总经理柯国斌表示，所以针对不同的群体，采取相对适合的物业服务和收费标准是必要的，例如由一级资质物业公司管理的社区，针对商品房提供一级资质物业服务和实行较高收费，而针对保障房的组团，则实行三级物业管理和收费标准，这样既满足双方不同的需求，又实现另一种渠道的“商品归商品，保障归保障”。
同时，柯国斌还告诉记者，若社区内的保障房组团自身拥有相对独立的社区配套，在不干扰其他商品房业主的情况下，也可通过招投标引进其他物业公司进行管理，“在遵循《福州市物业服务收费管理实施细则》的前提内，同一个大社区内有两家物业公司并非不可行”。
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那些“配保地”现在怎么样？
可以肯定的是，“配保地”将是未来商品房与保障房共同的发展趋势，那么，自2010年以来，福州土地出让中已出现多少“配保地”？这些地块的出让指标中，又有哪些关于保障房配建份额的规定？
特别总结出近两年来所有的“配保地”出让指标，将这些商品房社区内的保障房一览无遗！
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