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《住房绿皮书》指出,对住房租赁的监管一直是房地产市场监管中最不被重视的方面。近几年,各地一直积极推进保障房建设和着力推行公租房,而对于商品房的租赁监管却并不重视。
“究其原因,一方面住房租赁行为十分分散,本身就难于监管；另一方面其对地方经济及财政收入贡献甚微且社会关注度较低,因此对于地方政府来说是件吃力不讨好的事情。”不过调研者也发现,即便如此,各地对住房租赁的监管还是在不断加强中,如2012年住房租赁监管指数排名第四位的北京市,5月9日首次就出租房屋人均居住面积标准征求意见,拟规定,出租住房的每个房间居住的人数不得超过2人,人均居住面积不得低于5平方米；2012年住房租赁监管指数排名第三十一位的贵阳市也于3月19日开始实施新的《贵阳市房屋租赁管理办法》等,从制度层面不断完善住房租赁监管,填补监管缺失。
建立全方位住房市场监管体系
在为稳定调控成果、维护房地产市场健康发展进行的一系列努力之后,面对目前依然存在的监管漏洞,《住房绿皮书》的调研者认为主要原因为监管主体不明确或监管主体不作为。
“针对已经出现的地方政府政策不落实、落实不到位、以罚代管、‘纸上监管’、‘地王’频现、房价调控失利等情况,应全面落实问责制,对政府不作为、乱作为行为进行追责。将问责制长期化、制度化。”刘伟等人建议完善目标责任制度,明确责任主体,要求各省市制定更加准确、合理的住房调控目标,公示执行结果,兑现问责制规定的调控绩效奖惩承诺,以商品房预售制度为例,其监管不严格是诸多住房市场问题源泉。地方政府由于人力物力有限,难以对商品房预售进行有效监管,为此应将第三方机构纳入监管体制中,由第三方对商品房预售资金进行管理,并在适当时机建立取消商品房预售制试点。
据了解,目前住房市场监管主体以地方政府职能部门为主,而中央政府对地方政府监管质量只能事后评价。由此,《住房绿皮书》认为这就降低了监管效果,让地方监管部门存在寻租空间。因此,应提高住房市场监管在地方住房市场中的影响力,加强地方监管,强化监督机制,让各地住房监管处于统一、有效的监督机制下。同时,建立地方监管“警示牌”机制,将“重罚轻管”、“纸上监管”较为严重的地方监管机构列入“重点监管名单”,处以一定惩罚,并由中央住房市场监督部门定期检查其监管情况,减小寻租空间,增大监管力度。
“目前中国住房市场中央政府、地方政府、房地产企业、社会团体和居民五大主体中,中央政府承担政策制定和检查职能,地方政府承担执行和监督职能,社会团体和居民缺乏应有的监管能力和权力,处于监管体系边缘。”刘伟等人认为,地方政府一方面受人力限制,无法对住房市场进行全面、实时监控,同时地方政府受制于财政压力,缺乏足够的动力对住房市场进行彻底、有效的监管,“有足够人力对住房市场进行监管的居民和社会团体由于缺乏政策和法律支持,没有足够权力进入住房市场监管体系,只能游离于监管体系边缘。从而造成目前住房市场地方没动力、企业没压力、社会没能力、居民没权力的监管现状”。
因此,《住房绿皮书》提出应建立全方位住房市场监管体系,将第三方机构和居民纳入监管主体之中,“允许并支持第三方机构对限购执行情况、住房质量、住房预售金、房地产商信用等进行监督,提高购房居民团体话语权,支持并鼓励居民对房屋质量、住房价格等进行监督。同时,将住房市场监管纳入地方政绩考核,使地方政府有动力进行住房市场监管。最终建立中央有魄力、地方有动力、企业有压力、社会有能力、居民有权力的全方位住房市场监管制度”。 |
