近段时间,广州“房叔”刚刚谢幕,长沙“房叔”、杭州“房叔”、云南“房叔”等就都前赴后继地粉墨登场。事实上,从早先对住房预付款监管的质疑,再到现如今“房叔”、“房嫂”导致的对官员住房监管的各种猜想,住房市场的监管体系屡遭诟病。那么,实际情况究竟如何?
2012年12月13日由中国社会科学院发布的《住房绿皮书:中国住房发展报告(2012-2013)》似乎能给予我们些许答案:
2012年,中央和地方政府大体上延续了2011年的高强度房地产市场监管政策,并加大了对房地产市场调控政策落实情况的审查力度,通过加强对现有政策落实情况的监管将有力遏制房地产市场全面反弹的压力；
不过,2012年中国住房市场监管仍存在一些问题,如房地产调控问责制并没有兑现、对商品房预售制的监管难以到位、缺乏全面有效的住房市场监管主体、对个别城市变相放松限购或者实行土地炒作的行为没有追责、严重缺乏对住房市场应有的信息的披露等。
住房监管重审批轻监督
“在房地产市场从严监管的大形势下,2012年针对住房土地、住房信贷税收、住房销售、保障性住房和住房租赁市场的监管均有所加强。”《住房绿皮书》的调研者刘伟和杨杰对2011年11月至2012年10月住房市场监管政策进行分析后指出,中国住房市场监管重点在今年也转移到对现有调控政策的落实上来。
同时,经过分析,《住房绿皮书》总结认为:经济越发达、行政级别越高监管强度越大,审批监管强于监督,住房开发、销售监管较差。
经过统筹分析,刘伟等人认为由于住房市场监管涉及部门多,影响因素复杂,各监管部门间协调机制尤为重要。而目前,一方面,住房市场各个监管部门互相独立,各自制定政策、实施监管时缺乏互相沟通和信息共享机制,甚至在缺乏更高级机构进行协调时存在政策“打架”的情况；另一方面,住房市场各个监管部门职权不同,对住房市场的监管存在很强的片面性,难以全面看到住房市场问题并对之进行有效监管。此外,部分地方监管部门存在重审批、轻监督的情况,只要审批程序走完就算合法,缺乏后续长期监督,住房售后监督单纯依靠购房居民举报,造成住房市场监管的片面性、短期性。
以保障性住房为例,2012年是1000万套保障性住房建设收官之后第一年,但北京、包头、南京、武汉、杭州、广州、深圳等多个城市的保障房建设此前都出现过质量问题。
《住房绿皮书》指出,目前,尽管多数城市均有保障房质量监管机构,但是多数机构存在“纸上监管”的情况。某市城建委总工程师曾说:“按规定,质量验收是业主组织进行的,管理部门审查程序。我们的监管主要是监管程序的合法化,只要程序合法,我们就认可。”除质监站外,住建局、城建委等监管机构也只是对程序进行监管、备案。也就是说,“真正对房屋质量进行把关的原则上只有监理公司”,而监理公司由开发商雇用。
租赁市场监管缺失最严重
在买房不成的状况下,大多数年轻人选择了租房生活。但根据《住房绿皮书》调研,中国住房租赁市场却是监管缺失最为严重的领域。
“租赁权益的保护还不到位,出租方的话语权远大于承租房。中介机构在住房租赁市场中处于垄断地位,掌握大量市场资源,出租方租期不稳定,缺乏对出租方违约的有效惩处机制。”绿皮书调研认为,尽管各地市均有住房租赁法律法规,但由于登记备案率严重不足,导致住房租赁市场游离于监管体系之外,监管部门难以深入其中对住房租赁欺诈、毁约现象实施有效监管,导致住房租赁市场管理混乱,监管缺失严重。
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