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其次，虽然当前我国房地产税费体系最大的问题是不公平性。但寄希望于一揽子改革消除这种税费体系的不公平性难度很大，且将制造新的不公正性。所谓不公正，主要是对存量房的所有人而言，其购房费用中已包含了高额土地出让金，且购房时隐含的契约是其已支付所有税费，如简单化地再将居民房产税覆盖存量房，则是对隐含契约的侵犯。
第三，如将房产税覆盖所有住房，自然要求取消当前的一次性征收资本化房产税的土地出让制度，而这将带来一系列的麻烦。
基于这些现实的困难，当前我国并不具备开征全面覆盖所有住房房产税的基础条件。我国拟议中的居民房产税，只能定位于充分利用其杠杆作用，进而发挥其有效调节房地产市场，抑制房地产市场投机投资行为的功能。
为实现这一功能，需要渐进推行免征一定面积的保有环节差异化房产税。房价主要受市场需求影响。从经济增长较快、城市化进程尚处中期的国情来看，房价长期内上涨有其合理性。房产税的作用在于，通过打击抑制投机及不合理的住房需求，达到抑制房价非理性上涨的目的。目前，社会公众对房地产市场不公平性最大的意见是：少数人投机炒作住房导致住房空置率过高，房价被不断推高，脱离了普通居民的支付能力。差异化房产税能有效打击这种引起社会强烈反感的不公平现象，抑制房价不合理上涨，从而降低了房地产税费体系的不公平性程度。
实施保有环节差异化房产税，自然要求取消时下以限购为主体的行政性调控手段。两者的不同在于，差异化房产税是经济性调节政策，允许高收入居民改善其居住条件，但要求其承担更高的经济代价。其基本出发点是：在中国这样土地资源稀缺的国家，合理的居住空间应予以保证，但超过合理空间则应给予社会相应的补偿。
我们提出保障所有人群“可支付的、合理适宜的居住空间”这一住房保障政策，住房保障不能简单理解为保障性住房。保障性住房只能满足低收入或中低收入人群的基本居住需求，其他人群应主要依靠从市场购房满足合理居住需要。若缺乏有效税收调节手段，在中国房价长期上涨的预期和收入分配不均等趋势日益严峻背景下，投机或者投资需求所占比重可能过大，房价脱离普通居民的购买能力，将加大政府在保障性住房建设管理领域的压力。
免征人均40平方米并非要求一刀切
《经济参考报》：报告提出，对城镇居民家庭人均用房超过40平米部分征收房产税，这个观点在社会上引起广泛反响。为什么要以40平米为标准？有什么依据？
汪德华：设计中国未来的居民房产税税制，需要充分借鉴已试点一年有余的上海、重庆经验。两市的居民房产税方案，都侧重于发挥调节房地产市场的功能。两者的主要差别在于：重庆强调了高档房概念，而上海强调居住空间；重庆的税率高于上海。
社会对重庆、上海的房产税试点效果褒贬不一主要因为视角的差异。一些批评意见认为，重庆、上海试点的房产税，税收收入过低，征管成本却很高，因此并不成功。但从调节房地产市场的功能定位评价重庆、上海试点是否成功，就不应当仅依据其税收角度的评价，而应依据其对住房需求是否产生影响。从这个角度看，上海、重庆的试点经验取得了积极成效。
我们认为，我国应推行类似于面向所有类型住房、扣除部分免征面积的上海模式的差异化房产税，同时维持现行的土地出让制度。我们建议，未来全国渐进推广的居民房产税，其税制基本要素与发达国家的房产税相似，但要对家庭正常自住需求的住房面积免征房产税，仅对合并计算超出面积部分，按评估价乘以税率征收。家庭正常自住需求面积初步可定为人均标准40平米。人均标准40平米，并非一刀切，具体税制设计应根据不同类型家庭情况，如单身、两口之家(尤其是退休老人)等，以家庭类型系数调整予以增加免征面积。针对同一城市不同区域房价差异较大的情况，可以考虑确定基准区域的免征面积，通过价格系数予以区别对待。不同城市住房紧张程度不同，则可通过基准区域的选择调整平均正常自住面积。房产税应设定为市县级地方税，中央政府在决定税制基本框架的基础上，授予地方政府一定的税制调整权限，以适应不同地区的实际情况，抑制投机住房需求。税率设定可由中央做原则规定，应不低于1%，甚至可以采取累进税制。
房产税的实际推行应从增量房起步，逐步向存量房覆盖。这才能有效回应社会对于炒房问题的关注，挤出现有大量空置存量商品房，抑制房价上涨，同时不增加住房市场刚性需求的持有成本。
建议仅免征人均标准40平米，一是要保证对房地产市场投机行为足够的打击力度；二是展望未来。随着新型城市化战略的实施，需要给几亿农业转移人口提供基本的居住空间，城市土地资源紧缺的压力进一步增加。从长远看，人均40平米是中国较为合理、宽裕的居住空间水平。在土地空间有限的国情下，如果人人都希望占有过大面积，其结果必然是房价的加速上涨。缺乏保有环节税费调节手段，或者调节力度不够，房价的更多上涨实质上是对免征面积之下购房者的一种隐性税收。因此从整体上看，不能认为不开征房产税，或者免征面积更高就是降低税负，差别只在于是隐性税收还是显性税收，谁来承担税收。(记者金辉) | 
