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张宏伟还表示，参照国际经验，养老地产项目倾向于“小而精”发展，这主要是为了防止过多老年人群聚集而导致服务质量下降。而国内的养老地产项目动辄几百甚至上千亩的土地其实并不适合开发养老地产。之所以会产生这种现象，正是因为比起经营项目，开发商更看重的是如何取得土地。这样“挂羊头卖狗肉”的现象并不在少数。
开发更需经营
华山表示，如今全国上下热闹一片，养老地产项目在各地立项，而真正落实操作的项目少之又少。很多大房企虽然看到了养老地产的潜力，却行事谨慎，因为按照惯有的房地产开发商思维来操作养老地产，在如今的市场环境下风险巨大。对于养老地产而言，地产只是其中的一部分，长期的运营和服务才是成功的关键，这本质上与开发商的概念就完全不同。所以，开发商想要进入老年产业，就必须改变其属性，由房地产开发商变身为房地产运营、管理及服务商。
华山指出，最早国内的开发商做养老地产项目模仿的是美国的太阳城模式。在北京、天津等地的太阳城，以及上海绿地在昆山的孝贤坊都是用传统的房地产开发的思维和模式开发养老地产项目。但这并非真正意义上的养老地产，难以解决养老问题。因为其淡化了养老地产中最重要的一部分——专业的养老服务。
正略钧策管理咨询合伙人陈晋指出，养老地产和传统地产开发有很大不同，养老地产具有跨行业的综合属性，前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长。同时，对于产品的质量标准更高，功能要求更全，需要配套大量的设施和精良设备。其次，养老地产还存在运营风险，租售方式将比普通商铺更为复杂。另外，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居照料等，都需要打造一支以服务为核心的专业管理团队。
DTZ戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文分析认为，技术的障碍、开发主体的结构单一、开发模式不够吸引人以及土地成本高，老人无法承受等都是目前国内养老地产处于困境的原因。
黎庆文指出，老人社区对软件要求非常高，而且服务需要十分专业，一般的物业管理远不能达到该水平。在专业服务体系发育尚不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点，因此所做的产品最终还是停留在普通房地产项目开发，达不到颐养天年的要求。
研究中心分析师认为，养老地产对于资金要求相当高。其消费群体的特殊性以及盈利模式的综合性要求投资者在项目建设期及后期服务时要比其他项目投入更多的资金和技术。而且，由于养老地产配套设施多、投资金额高、运营维护标准高，故投资者需要较长时期的经营才可以收回投资。这种长时间的占用资金一方面增加了企业的成本，另一方面也无形中扩大了投资者的投资风险。
国外模式可借鉴
目前，国内的养老地产尚处于初级阶段，但养老地产在国外已发展了数十年之久，美国、日本、澳大利亚等发达国家拥有宝贵的经验值得借鉴。世联地产华东区域顾问部的韩斌君介绍，美国养老社区分为四大类八种社区，如居家生活型、独立生活型、辅助生活型以及辅助医疗型，能够满足多样化市场需求。
美国在上世纪60年代初就已经进入老年社会，而受西方传统文化影响，老年人偏好独居，因而适合老年人居住的老年住宅需求逐渐产生。经历了长期的市场发展，美国养老地产已进入稳定发展阶段，建立了一套由投资商、建筑商、运营商形成的极完整的融资、建设、运营的市场化体系。
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