走势短期内“供大于求”格局难改
巨大居住需求是我国存在的现实,但房屋的高空置率又从另一面说明过去一段时期内房地产投资、投机需求的高企。与此同时,房地产企业的高负债、高库存的局面难以改观,短期内楼市供求关系仍将供大于求。
一线城市住房市场稍有回暖,开发商就迫不及待地尝试调高新房价格,随之二手住宅价格跟随上涨,甚至主城区部分二手住宅价格创出新高。但是,在楼市回暖相对滞后的城市,由于滞销时间较长,较多楼盘都处于烂尾边缘。
中国社会科学院财经战略研究院“住房问题研究”课题组邹琳华表示,在内蒙古、浙江的部分前期住房市场过热的城市,因住房供大于求,已经出现较为显著的住房烂尾现象。即使在北京,处于楼市回暖的大环境下,仍有一些楼盘因前期销售不畅、资金困难等原因出现零销量,其中不乏知名大开发商开发的楼盘。
“现在各大城市推盘力度依然很大,再加上宏观政策没发生改变,所以开发商不敢贸然提价。”李国平说。
中国房地产学会副会长陈国强表示,现阶段对于企业来说,高库存的格局没有改变,高负债的状况虽然有所缓解但也没有发生根本性改观。因此,在政策继续不放松的背景下,我国房地产企业资金链压力仍然较大,房地产市场不具备大幅反弹的条件基础。
董藩也认为“全国来看,房价未来不会大涨。”虽然市场可能会延续增长的态势,但限购、限贷政策仍未取消,“因此,符合条件的购房者经过此轮集中购买释放后,将逐渐稳定下来”。
事实上,随着市场好转,局部地区买卖双方博弈也在加深。根据北京住建委的网签数据统计,上周(7月16-22日)北京全市新建商品住宅网签总量为1982套,环比前一周的网签量下跌31.3%。成交量创近11周以来新低。
业内人士指出,一方面市场好转,部分开发商选择“捂盘”等待好时机;另一方面,宏观政策再次趋紧,部分购房人又开始观望。
“未来政策、开发商资金链、保障房供给多方博弈的结果将决定下一阶段房地产价格趋势。”住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴表示,虽然现阶段不具备大幅上涨的条件,但是怎样防止调控放松、稳定预期是未来严峻的挑战。地方政府必须坚决执行限购、差别化信贷等调控政策,完善税收制度,这是稳住价格的关键。
陈国强对此补充道,由于房地产价格仍由供求关系决定,所以从长期来看,扩大商品房供给量、政府利用保障性住房及时解决低端需求,将对平抑房地产市场价格起到关键性的作用。因此,在局势还未明朗之前,消费者应更加慎重判断,避免恐慌性入市心理。 |