|
立丹行总经理林晨曦认为，“楼王”推售时机主要是取决于项目整体推盘思路，比如说有些项目需要在销售中期提升项目档次与形象，吸引市场更多的高端客户关注而推出“楼王”产品，进而提升项目认可度；也有些项目因为目前手头上已经蓄积了很大一批高端客户，需要推售“楼王”产品满足意向客户需求，避免客户流失。而在项目销售后期推售“楼王”产品更多是希望通过项目前期的热销，提升市场对项目的认知认可度，进而实现“楼王”产品的利润最大化。
撬动需求关键看产品品质
随着一系列刚需利好政策的放松，观望许久的刚需由于自身需求所迫已然纷纷入市，而随着小户型房源热销售罄，大户型房源随之入市，对于改善型群体来说，必然会选择合适的时机出手。
“楼王产品普遍都拥有普通住宅无法比拟的地段、环境等优势，所以在如今的市场环境下，产品细节是第一位的，产品细节能充分体现楼王品质，尤其楼王产品的竞争力。”苏小斌表示，楼王产品主要针对的买家通常具有较丰富的置业经验，他们买楼时头脑冷静，对楼盘的各项优劣也会进行较为透彻的分析，更加注重房子间隔的实用性、功能分区的合理性、景观朝向等，对细节之处都有相当的讲究。“对于高端购房群体来说，购买力并不是问题，购房的需求也较为容易被好的产品所激发，从一定意义上来讲，目前市场好的产品始终供小于求，所以楼王的市场表现如何，关键还是看产品本身。”
“楼王产品前景跟楼王的品质以及对应的售价有很大关系，整体来说，应该会越来越好。”林晨曦分析道，在目前市场背景下，市场还是趋于利好方向发展，以往严厉打压的高端产品也出现回暖态势，部分高端客户也择机入市，而他们择机入市与这些市场推售的“楼王”产品品质以及售价有直接关系，价值超越价格，那么毫无疑问，“楼王”产品也有可能形成市场热销，反之滞销也很正常，当然这必须排除开发商对这些“楼王”产品高定价惜售策略。
建议
关注“楼王”外衣下的社区品质
“楼王”如何定义，每个开发商都有不同的回答。“超宽楼距，不受其他单元的影响，可以享受到三面采光。”“可以看到中心景观，前后无遮挡，三面采光。”“一梯两户、一梯一户、南北通透，视野开阔，江景、园景尽收眼底。”……即使开发商描述不一，但还是很清楚看到它们的共性——位置最佳、景观最好、户型最棒。
正是由于“楼王”拥有这些资源优势，作为项目的压轴产品，甚至是开发商耗费几年心血，潜心研究，最后才开发出来，因此市场上的楼王价格也会比其他住宅稍高。但苏小斌认为，有些楼盘尽管推出“楼王”，但其户型、公共资源占有率都与前期产品相差无几，所谓的“楼王”只不过是经过包装后的某些楼盘户型较大的产品而已。所以，面对市场，消费者应该仔细甄别，同时不能仅仅关注单个楼王品质，而要了解社区的整体品质。 | 
