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旅游之名地产之实
“目前旅游地产项目的确存在投资局部性过热的问题，甚至出现了泡沫。”中国旅游研究院院长戴斌表示，旅游地产的迅猛发展的确存在隐忧，这指的是开发商只做地产而非做旅游的一种现象。不愿透露姓名的地产界人士也表示，开发商热衷旅游地产，主要就是因为“好拿地”。“住宅项目会饱受调控之限，商业地产竞争激烈，旅游地产易受地方政府支持，面积也大、土地成本低，利润大。”
这种意图市场早已有迹可循，从低成本拿地和高价卖房的雅居乐清水湾项目最为典型。雅居乐年报披露的数据显示，截至2011年，雅居乐海南清水湾的土地储备面积高达912万平方米，楼面地价仅为276元/平方米。清水湾项目的销售均价在2010年达到最高峰2.9万元/平方米。截至今年3月份，清水湾单盘的合约销售额累计已经达到270亿元，远超过其200亿元的投资预算，旅游、酒店项目尚未建成开业，雅居乐已经收回了成本。
对此，其他开发商纷纷效仿。记者了解获悉，近日华东启东、广东惠东两大项目虽号称旅游地产，但主要还是售卖住宅。6月14日，被誉为“景洪城的眼睛”的白象湖更被踢爆，开发商在报经相关部门批准后，先后将湖区北面的70余亩土地改变用途，开发了白象花园一期、二期商品房出售。昔日的游乐场变成了开发商的售楼处。
阳光100集团常务副总裁范小冲认为，目前在我国，达到专业化水准的旅游地产开发商很少，大部分房企是借“上马”旅游地产项目之名去“圈资源”。
旅游业务后续运营的隐忧
“利用旅游地产项目拉动地区经济发展，这是目前一些二三线城市中常见的发展模式。”一位旅游产业研究部门的负责人向记者表示，但以“旅游”之名，行“地产”之实的旅游地产，很可能为项目的后续运营埋下恶果。
按照上述负责人的说法，旅游地产规模大、投资大、回报周期长，企业需要有成熟的运营模式。比如，较早介入国内旅游地产的华侨城[最新消息价格户型点评]，其主题公园景区+地产的模式，已成功在多个城市复制。但即便如此，与环球影城及迪士尼乐园相比，这种模式仍有很大差距。据悉，日本环球影城一个主题公园，占地50多万平方米，年接待量可达800万人，收入55亿元，门票收入只占50%，重游率可达70%.而同等面积的北京欢乐谷，作为国内一线品牌年接待量也只能达到300多万人次，4个多亿的年收入，门票收入占总比超过80%，重游率仅20%.
相比较来说，国内地产商介入旅游地产，没有自身经营模式，仅仅是将景区、酒店、商业配套等项目简单拼贴在一起，很难实现类似滚动式发展，势必对资金链产生较大的压力。2011年华侨城实现旅游综合业务收入63.33亿元，接待游客2430万人次，欢乐谷主题公园居功至伟。不过，公司财报显示，当年该块业务毛利率下滑5.42%，营收下滑32.96%.截至2011年年底，华侨城资产负债率已达71.16%.为此，为打通新的融资渠道，华侨城计划将欢乐谷的门票作为收益凭证，在深交所挂牌，实现资产证券化。
近日，有消息显示，万达多项投资已使资产负债率高达89.9%.而其他地产商受宏观调控限制，也承受相当大的资金压力。在此背景下，旅游地产的后续运营“隐忧”将会不断增大。 | 
