由中信信托操刀运作的第一单土地流转信托项目一经落地便受到了业内的高度关注，而其实际运作团队也于近日首度披露了这单产品详细的混合式设计结构，土地流转信托“中信模式”逐渐浮出水面。
事务管理+融资信托“混合模式”
据了解，这款“首单”土地流转信托项目，名为“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”，10月10日已正式成立，信托期限为12年。试点地为安徽宿州埇桥区，可流转面积达5400亩，据中信信托方面透露，远期土地流转项目计划将覆盖25000亩。
根据中信信托运作该项目业务团队的负责人介绍，“中信模式”的土地流转信托项目为“混合结构化设计”。
整体项目规划分为三部分，首先是事务管理类“财产权信托”部分，操作模式为农村集体组织或农户个人将土地承包经营权作为信托财产，委托给中信信托进行管理，存续期内由信托公司向受益人分配信托收益，信托到期后返还土地经营权。
其次，在土地流转过程中，为实现规模效益，提升土地产值，就要对土地进行重新归集整理与价值开发，这一过程中必然需要大量的建设资金，中信信托将另外发行资金信托计划对接这部分资金需求。
除此之外，“中信模式”的土地流转信托中，还安排了“第三类资金”信托计划，满足上述两部分业务衍生的信托融资需求。具体而言，即为对接“土地流转业务部分”的租金支付资金缺口，以及“土地开发业务部分”中可能出现的暂时流动性支付问题。
据中信信托方面透露，前文所述目前已经进入实际操作阶段的信托计划“农村土地承包经营权集合信托计划1301期”，即为第一部分事务管理类信托，是整个信托项目的第一步，期限十二年，目前项目已正式成立，募集资金工作正在紧急推进，服务商也在紧锣密鼓地开展谈判进行招商招租。
而后两部分则属于“资金信托”，将结合未来整个项目运作和资金需求情况来安排具体融资计划，并遵循“订单先行”原则，只有确定的订单，才安排配套融资，期限也各不相同。
“对接土地整理资金需求的信托计划可能为1-2年，解决流动性支付问题的信托计划可能为3个月。”
70%土地增值收入返还农户
至于信托介入后可以产生的投资收益，中信信托业务负责人吴超杰表示，在“财产权信托”部分，农户的收入为“基本地租+浮动收益”两部分。
即除了基本地租收入外，农户还将分享土地整理后地租提升增值部分的绝大部分收入。初步拟定的比例是70%，在扣除土地整理人的投入成本以及各种服务和管理费用后的土地收入增值部分的70%以“浮动收益”形式返还农户。而基本地租部分的确定标准则约为每亩1000斤中等价格的小麦产值。
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