准地王降价“限房价” 北京抑制地价信号很强烈

house.fjsen.com        2013-09-05 08:47       高伟 来源:经济参考报        我来说两句

限价

重启房价“封顶”出让方式

继农展馆地块之后,进入现场竞价环节的是“朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块”。出让信息显示,该地块规划建筑面积29.46万平方米,其中包含5.15万平方米的公租房,其余的24万平方米以上的面积将以限价房的形式建设。

该地块起始价为24.5亿元,竞价阶梯为1300万元。值得一提的是,这也是北京今年首宗“限房价竞地价”地块。出让条件要求,“本次出让宗地中除‘公共租赁住房’外,剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米,套型建筑面积全部为90平方米以内,单套商品住房总价控制在200万元以内”。

这意味着,豆各庄地块在出让之初,便限定了未来开发成产品后的商品房部分售价不能超过22000元/平方米,所以企业在拿地竞价过程中,必须综合考虑土地价格是否在合理成本之间,以及剩余多少利润空间。

中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者,“相比其他方式,‘限房价、竞地价’这种出让方式不仅可以限制出让价格,也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用”。

事实上,最早的“限房价、竞地价”方式出现在2010年的北京土地市场。当时,由于北京为了控制土地价格,尝试在土地出让之前的限制条件中,就约定了入市的价格,开发商必须根据自己成本和合理利润竞争土地价格。

两年后,重新以“限房价、竞地价”方式出让的豆各庄地块依然引起了恒大、中海、中铁建和首开联合体等9家企业参与现场竞拍,恒大、中铁建、首开联合体之间的竞争最为激烈。

最后,恒大地产以总价40.4亿竞得豆各庄地块,业内测算,该地块的楼面价为1.66万元/平方米。亚豪机构的分析数据显示,豆各庄地块最终销售限价为22000元/平方米,而其周边富力又一城的二手房价格在25000元/平方米至26000元/平方米左右,4000元/平方米左右的价格差使得其销售对象范围备受关注。

信号

有意抑制土地价格

北京国土局日前发布相关公告显示,截至8月底,北京土地市场共成交经营性用地约948公顷,为去年同期的3.7倍,其中住宅用地约722公顷,为去年同期的4倍。经营性用地成交总额约1009亿元,创历史同期最高水平。

国土局在公告里还指出,年底前还将继续加大普通商品住宅用地供应,特别是加大“自住型、改善型普通商品住房”用地供应,做到住宅用地“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”。但为了有效控制居住用地地价,目前居住用地挂牌出让均采取“限地价、竞配建政策性住房”的出让方式。

亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者,豆各庄地块是今年来首宗真正意义上的“限房价、竞地价”的商品住宅地块,这类地块由于限定了最终的销售价格,因此对于项目运营来说存在一定的局限性。他认为,在今年首次试水之后,“限房价、竞地价”类地块在剩下几个月还有望陆续推出,从而实现稳定购房者预期、平抑房价的效果。

链家地产张旭则告诉记者,2013年的土地市场,由于房企拿地信心较高,一线城市吸引力相对增强以及优质地块出让数量增多等,整体楼面地价有所走高。但是政府部门也通过积极调整地块出让时机,采取相关限价措施来平抑地价。

“比如在市场较为火爆的时期暂停相关低价地块的出让,在一些优质地块出让时,设置最高竞价上限转而竞拍公租房面积,设置商品房等。从效果来看,对稳定土地市场,引导开发商进入保障房建设环节,发挥了积极作用”。但张旭同时指出,“目前这种出让方式占比较小,对于稳定购房群体预期还很难起到实质作用”。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者,通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的态势,满足中低收入者的住房需求。他还认为,“限价地”与“准地王”互现或将成为未来土地市场的主流,也是政府差异化调控不同市场的结果。

责任编辑:肖月青
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