东南网—海峡都市报8月2日讯在旅游地产大干快上的背后，新一轮白热化竞争就在眼前。
然而，在这些上千亩甚至数千亩的超级大盘愈发增多之际，仍有许多问题值得开发商与业内人士一同深思：
如何在城区外围的千亩大盘中形成产业化叠加效应，从而带动地方经济，真正做到“旅游+商业+地产”的有机融合?
如何在众多旅游地产项目共同发力时保证自身的差异性和优越性，吸引更多人群聚集，避免“过剩”和“空城”的发生?
探讨1项目众多，能否消化?
当近20个旅游地产项目于城区周边生根发芽，许多人心中都不免打鼓：
当下及未来的福州，能否吸纳并消化如此庞大的体量?
对此，业内人士观点不一，但有一点成为共识——未来外围板块的竞争必然激烈。
福州机构总经理张旭东告诉记者，无论从全国城镇化发展以及福州城市扩容，还是从福州打造旅游城市的目标来看，这些超千亩的旅游地产项目兴起都是必然趋势;而随着福州城市经济的快速发展和对外来人口吸附力的持续增强，必然导致需求量增加，因此这类外围旅游地产项目也承担了居住的重任，需求量也会连年增长并逐步释放。
“这些大盘的体量着实不少，但也并非马上释放，前后至少需要5~10年才能逐步形成规模，这期间的住宅体量也是逐年释放。但若这波行情在短期内集中推出，必然造成放量过大，只能依托价格来去化。”中原地产(福州)总经理蔡俊表示，关键在于旅游地产后续的发展空间和持续动力。
就目前的情况来看，贵安新天地、中国贵谷、中铁城等周边项目销售良好，尤其是7月26日中铁城一期吉第首次开盘即售罄，也为市场释放出积极信号。
贵安新天地项目销售总监郑佑和就表示，作为一个千亩大盘，又是旅游地产项目，目光肯定不仅仅放在福州本地的购买群体上。像贵安新天地的客户群就不局限于市区、周边县市，更有宁德、三明等其他地市的客户。随着福州城镇化的推进，省会效应会进一步扩大，也将会吸引更多外来人口。所谓商机就是要瞄准入市机会，第一个入市风险虽大，但市场也一样很大。
探讨2住宅与配套，谁先行?
旅游地产，既是旅游项目，又是地产项目，那么究竟是先旅游后地产，还是先地产后旅游?
就当下福州已开发的旅游地产情况而言，大部分项目选择的是配套建设与住宅销售并行，一边通过开发建设配套来为本项目提供诸多利好，一边依托住宅销售来回笼资金以继续后续开发。
“对于发展旅游地产而言，无论是住宅销售先行还是配套建设先行，都必须先有合理可持续的规划。因为旅游地产除了依赖于自然资源，人文资源、交通状况及服务配套也非常关键。如果配套跟不上，有的远离市区的项目甚至连满足基本的生活需要都谈不上。”一从事旅游地产开发的项目经理透露。
蔡俊认为，现在福州的旅游地产项目多处于周边县市，交通、基础设施、配套等都不够完备，而拿下的都是超大地块，规模浩大，所需要投入的资金量也巨大，运作需要一段较长的培育期。“在这段培育期内，资金来源有很大一部分就要依靠房地产销售，减轻后期项目运营带来的压力。”
但在旅游地产开发中所遇到的不可避免的矛盾是，如果出售型物业所占比重较大，不符合旅游地产的本质，房子卖出后，也很难实现后续产品的增值。但持有型物业面积较大，则很难在短时期回流资金，加之财务成本，在当前的市场背景下，开发商普遍资金偏紧，旅游地产项目运营倍加艰难。
“地产先行还是旅游先行，主要还是看企业实力。”郑佑和指出，房地产先卖确实可以回笼资金反哺后续项目发展，但这种做法其实也有弊端。如果只是依靠卖房来回笼资金，一旦前期房地产项目没卖好或卖不出去，整个项目反而会陷入困境，因此与开发商整个操盘资金实力也有很大关系。
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