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“冬眠”的房价
外地投资客被套牢、楼盘配套稀缺难引刚需，本地人口无力接盘，共同促使大亚湾楼市进入冬眠状态。
2010年惠深沿海高速通车，客观上拉进了两地车程，被深圳井喷式房价“逼走”的投资客和购房者，带着大笔资金和乐观的未来预期，来到大亚湾。
近五年，大亚湾的房价一直徘徊不前。据深圳投资客郭先生现身说法，2010年他在大亚湾中心区以每平方米5000元的价格购置一套三房，“现在差不多还是这个价，最多涨了几百元。”在同样的时段里，深圳原特区内房价几乎翻倍。
资料显示，2010年惠州商品房成交均价每平方米4364元，仅为深圳的四分之一；而据中原地产数据，2013年大亚湾片区成交均价为每平方米4492元，当地中介口中，甚至能听到最低价每平方米低于3000元的楼盘。
深圳综合开发研究院旅游地产中心主任宋丁认为，周边投资客购房并不居住，大量楼盘开发生活配套滞后，两者共同导致极高空置率。
与海量楼盘供应相对的是稀少的本地人口，数据显示，整个大亚湾规划区有约12.2万人，常住人口7.2万，流动人口5万。以石化新城为发展定位的大亚湾，大量迁徙而来的产业人口，曾是政府和开发商已于厚望的楼市“发动机”，但情况并未照预想中发展，“能就业能生活，有不错发展前景，人才会来，有人住，才能实现自我造血。”宋丁说。
未来“造城”计划
在宋丁看来，大亚湾疑似“鬼城”的病灶，早在20年前就已埋下。自1991年国务院批准成立惠州大亚湾（国家级）经济技术开发区开始，先后经历了“造地”、“造厂”、“造房”三轮运动。财政薄弱的当地政府为了发展，大量批复土地。
大量石化类企业和住宅楼盘落成之后，相关公共和生活配套没有跟上，“眼下最重要的是‘造城’，就是基础设施、公共服务和生活配套。”宋丁说。
为破解现状，政府已开始着手长期规划，一份纲领性文件《惠州市大亚湾地区分区规划（2007-2020）》（以下简称《规划》）显示，规划期内，厦深铁路、惠大铁路二期、惠深沿海高速、深圳外环高速、珠三角城际轨道惠州段将逐一落成以加快“惠深一体化”进程；强化基础设施和生活配套，将建立大型商业网点、商业街，以及以商务办公、高档酒店和休闲娱乐设施、成为面向世界的高档滨海商业中心；同时在中心区、霞涌之间建立两条上千米隔离带，规划4座污水处理厂和一个垃圾填埋场。
按照规划，到2020年，大亚湾区建设面积将增长约7倍，人口将增长约6倍，常住人口控制规模为80万人。2020年城市建设用地总规模控制为156平方公里其中，规划居住用地面积2392.76公顷，占总建设用地面积的15.41%。
中原地产华南总裁李耀智认为，到大亚湾置业人群分两类。一类是占有沙滩、湾区等稀缺优质资源，看重未来的升值潜力；另一类是普通白领和工薪阶层，以改善居住条件为主。去往深圳东、大亚湾等地置业的大趋势不会变，关键在于政府的长期规划是否有助于楼市健康发展，“短期解决医疗、教育、服务等生活配套，长期解决商业和就业问题，把旅游区变为居住区，人才会落地生根。”
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