|
虽然此次泰禾是因为在北京、上海等一线城市拿地而引起关注。但泰禾的土地储备，分布是比较广泛的，既有北京、上海等一线城市，也有三四线城市，如上文中提到的宁德、闽侯县、泉州、石狮等地。三四现城市的土地储备，主要是扎根在大本营福建为主的海西经济板块。
除了土地储备多样以外，泰禾的产品线也很丰富，既有运河岸上的院子、红御系列等高端产品，也有刚需住宅如泰禾首府、SOHO产品如福州的五四北泰禾广场和东二环泰禾广场，泰禾还有自己持有的购物中心，并且接下来还会重点发展的领域就是泰禾广场系列产品。泰禾集团表示，高端住宅只占15%左右，其余都会是高周转的产品。泰禾的高周转能力，在福州大本营已经得到了市场的检验。
2012年，泰禾的销售回款中，绝大部分也都来自福建。根据泰禾集团对外披露的信息，2012年，泰禾集团在福州市的销售金额就达到62.31亿元。福建省的地理情况比较特殊，境内山地丘陵面积约占福建省土地总面积的90%，因此适应进行大面积开发建设的土地很有限，土地稀缺；而另外一个方面，福建是著名的侨乡，旅居海外的福建籍华人华侨超过1000万人，福建的民营经济也很发达，培养出了众多的民营企业家，这些人群都具有较强的房地产购买能力，而福建一些地区有“富要归乡”的传统，要回家乡置业。这些使得福建的房地产市场，有一些不同之处，很多省都是省会城市房价比较贵，到了县、镇一类地区，房价则低很多，例如长沙、武汉、西安等，中心城区房价为1万多元/平方米，而福建则是一些县、镇，房价也能达到1万元左右/平方米，例如，泰禾在闽侯县南通镇的一个项目泰禾首府，今年5月开盘均价近万元。
2012年泰禾集团销售额达到百亿，为其后期的扩张积累了“粮草”。不过，“钱柜”和“粮仓”还有一个可能的意味是，此前有市场推测认为，福建丰富的民间资本，才是泰禾此轮大举扩张真正的幕后推手，不过这一点并没有得到泰禾集团的证实。
沈力男表示，泰禾拿地的资金来源，包括销售回款、自有资金、融资。而泰禾在融资上的大胆跃进，也是其引起市场关注的重要原因。
杠杆与发展
泰禾在大量拿地的同时，在不断地进行各种融资。
5月20日，泰禾以11.25亿元拿到通州台湖镇地块以后，6月7日，重庆国际信托有限公司就设立了“中维泰禾集合资金信托计划”，实际募集资金13亿元，用于泰禾在通州台湖镇所拿的地块的开发建设。
除了信托融资外，泰禾还通过私募股权投资基金来融资。2012年1月、11月，泰禾集团接受中城乾盈、中城坤盈、中城君盈、中城侬盈4家天津私募股权投资基金分别向北京泰禾、福州泰航增资1.8亿元、8200万元，而这两家公司则因此将50%、59%的股权质押给上述基金公司。
至2013年第一季度，泰禾集团负债率为82.64%。
能够顺利实现融资，是地产企业快速发展的保障，同时，偿还借款的资金来源、时点等因素也需要较好的把控，否则，由此带来的风险也是较大的。
“中国房地产企业发展，没有资金杠杆、不利用金融工具，就没有发展。”泰禾集团表示，信托机构、基金公司对项目的审核是非常严格的，不可能把钱借给一个风险很大的公司，对于泰禾来说，目前的资金风险都是可控的。
此外，泰禾在北京的四个项目，相关工作正在紧锣密鼓的进行。孙河地块的“泰禾·北京院子”目前售楼处已经开放，开盘的准备工作正在进行中；台湖两个地块的规划还在进行中，其中今年4月获得的地块计划在今年内开盘；石景山地块，预计到明年上半年开盘。
“我们现在的要求是，拿到地以后8个月要开盘。”泰禾集团表示。接下来其在北京的货量充足，随着项目的陆续面市，将为公司有限补充现金流。
在泰禾集团看来，高杠杆虽然受到一些质疑，但是公司也愿意去讨论这一点。实际上，在公司的战略中，高杠杆正是公司接下来谋求快速发展的必要条件，高杠杆只是其中一个方面，泰禾总结出公司发展的“四高”，即高杠杆、高品质、高周转、高溢价。
高品质，不仅仅是指“运河岸上的院子”这种最高端的产品，高品质就是要将各地的每一个项目产品品质做到极端，无论项目价位是多少，保证提供给市场的产品是优质的。
高周转，目前在泰禾集团，运河岸上的院子此类周转较慢的高端产品占比约15%左右，另外都是高周转产品。这一模式在福州大本营已经得到了印证，2012年泰禾在售的商住项目有福州东二环泰禾广州、五四北泰禾广场两个项目。一年之内，这两个项目共开盘了10次。正是这一高周转运作，成就了2012年泰禾集团较好的销售业绩。现在可以看到，北京的四幅地块，除了孙河地块是高端别墅项目以外，通州的两块、石景山一块，其可售部分必然要走高周转模式。
高溢价。“前面三条做到了，这一条就是可以接受的。”泰禾集团表示。例如。孙河地块，泰禾拿到的楼面地价为2.8万元/平方米，而紧邻该地块的龙湖集团的项目双珑原著，目前已经获批预售证，批准价格从5万元/平方米-10万元/平方米不等，如果按均价6-7万元/平方米，泰禾的孙河项目盈利前景也是可观的。
“泰禾一贯提倡市场化运作，我们和很多地方型的公司不同，我们拿地都是走公开招拍挂，信息都是透明的。由于坚持市场化运作，泰禾对于专业化的要求就更高了，18年来坚持不懈的研发，形成一套科学的开发体系。对于项目的拓展，都是经过周密的调查、研究的。虽然市场上有各种高地价的质疑，但是因为专业化，公司善于发现一些地块的潜在价值，在每次拿地前对开发的产品已经有了清晰的定位，结合公司的优势发掘土地的价值。”泰禾集团表示。
泰禾集团表示，孙河区域、通州台湖区域，与北京以前很多区域的发展不一样，以前一个区域是边建设边规划边拆迁，现在的孙河和台湖镇，是整体拆迁、先规划好了，再进行建设。这两个区域的发展前景，是很可观的。
孙河乡区域，是接下来北京市新的高端住宅主力供应区域，而通州台湖镇区域，紧邻亦庄，是通州新城规划中的北京环渤海高端总部基地所在地，这两个区域的土地出让、开发建设，都是刚刚起步，还有大量的储备土地将会供应到市场。接下来，这两个区域新成交的土地性质和价格、区域规划发展落实情况，将是检验泰禾对市场判断的重要事实依据。
从泰禾一系列的举动的逻辑可以看到，泰禾到今天的发展，并不是偶然因素决定的，而是运筹、规划后的结果，是“进中求稳”。泰禾在进取中，有清晰的思路和稳健的规划，而泰禾今天的进取，正是为接下来的发展把握住机遇。 | 
