|
房价是不是过高与房地产业是不是支柱产业是两个层面的问题，前者有其复杂原因
房地产业跟房价会不会在未来十年重复过去十年的辉煌，这是另外一回事。房价和房地产业是不是支柱性产业是两个层面的问题，过去十年房价确实辉煌得很，普遍上涨6-8倍，很难想象未来十年我们的房价还能涨6-7倍、7-8倍，过去十年房价为什么涨这么多呢？它是由各种各样的原因造成的，有地方政府的土地财政问题，有经济发展模式的问题，但最重要的问题是中国人缺乏有效的投资渠道，中国变得富有了，十年前我们的GDP规模才一万亿美金，十年以后我们的GDP规模是八万多美金，GDP规模翻了七八倍，房价也涨了七八倍，但在这期间中国的股市不但没有涨，还回到了所谓的“建国点位”1949点。
过去十年中央政府天天都调控房价，但是老百姓发现不管什么时候买房都是涨的，而中国股市不管什么时候买都是亏的，中国人缺乏有效的投资渠道，同时财富又在积累。中国的股价如果不涨，中国的股市如果不能给老百姓提供长期稳定的回报，打压房价是不可能完全的任务。如果你打压房价，股市又跌跌不休，老百姓的房价就会去理财产品，因为他不想钱在银行趴着，几乎是零的利息，同时又有通货膨胀。但是对理财产品的追求又引发了影子银行的问题，又引发了银行的系统性风险问题。
所以中国的正解就是我们的储蓄率太高，中国的老百姓有钱，但没地方放，在这种情况下，你说房价能不涨吗？而且长期以来的房价上升就形成了老百姓非常程式化的固定预期，就是政府打压房价、调控房地产，就是给我们一个入市的良机，所以好象什么时候买房子都是对的，什么时候买股票都是错的，这种预期不改变，谈何容易？中国人又不能到海外投资，我们还有经常资本项目的控制，中国人的理财不可能全球布局，我们这么多钱往哪里放呢？不可能都放枕头底下吧？
房价问题非常复杂，跟产业发展前景是两回事，房地产业是支柱产业，但是经济要发展，要实现“中国梦”，中国要进行城镇化，这是不可避免的趋势，所谓的“两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山”。如果你把这个事情想清楚了，对中国未来经济发展的前景也就想清楚了。
中国经济宏观靠什么？还得靠终端投资：一个是基建，一个是房地产
这段时间中国经济非常非常低迷，转型又转不过来，靠消费拉动，其实现在消费也挺低迷的，尤其是咱们的党和政府作出了一些必要的动作，就是要反对铺张浪费，反对过度奢靡的公款消费，大家知道公款消费、公款采购，就是所谓的政府消费这一块占中国的总消费规模差不多30%-40%，这一部分压下来，但是老百姓的收入还没有完全提上去，老百姓也不愿意改变自己的消费和储蓄习惯，因为我们配套的社会福利体制(医疗保障、退休保险等)都没有完全到位，政府采购和消费这一部分下来了，老百姓这一部分还上不去，你光谈消费拉动经济还不行，所以现在中国经济放缓很厉害，政策制定者们也知道了，如果要所谓的稳住宏观，放活微观，还得要激发经济成长的动力，放活微观不是马上就能上去，还要一系列的行政配套和中国经济体制改革，才能把微观促进增长的动力释放出来。
很简单的一个问题，现在中小企业融资难，你即使没有行政审批，他们拿不到钱，也创不到业，这跟中国资本市场的发展有关，中国资本市场非常不发达，有各种各样问题，你现在放活微观还起不到拉动经济成长作用的情况下，消费又下来了，人民币又在不断升值，外需也不行，所以现在政策制定者们知道了，要靠什么来拉动经济呢？靠什么来稳住宏观呢？还得靠投资，投资又不能产能过剩，不能进行所谓的中间投资，即搞产能方面的投资，现在提倡的是终端投资，终端的投资是哪两块呢？一个是基建，一个是房地产，比如上个星期国务院常务会提出来棚户区改造是一个投资重点，这不就又回到了房地产吗？还得靠房地产拉动经济，经济短期转不过来，怎么稳住宏观呢？这是一个发展的趋势。
在终端投资不会造成过度产能，但是它能满足日益增长的需求，这个日益增长的需求是由中国的城镇化进程带来的，农民工进城，他在城市里没有户口，基本的人的尊严就是住房，为什么要以提倡棚户区改造、旧城区改造为切入点呢？这不就是发展房地产吗？所以尤其是我们的媒体朋友们千万不要谈房地产而色变，好象发展房地产是一个见不得人的事情，房地产在未来五年、十年、十五年都是中国主要的经济支柱型产业，这个事情跟房价过高要分开来谈，实现“中国梦”的必然途径或者说是唯一途径就是搞城镇化，但是城镇化怎么搞呢？
城镇化也会拉动相应基建投资
这是另外一个要探讨的问题，城镇化搞起来，不但要拉动房地产产业的投资，同时也会拉动相应的基础建设的投资，我经常讲中国的基建严重不足，中国的城市、城镇相关的基础建设有大的投资空间、发展空间，将来中国要搞起卫星城来，即所谓遍地开花的城镇化，投资强度可能会更大。
我经常讲中国的汽车产业有无限发展空间，但是中国的汽车拥有率连10%都不到，我们的汽车保有量只有1.1亿，而中国有13亿人口，美国是3亿人口，有2亿辆车，汽车保有率是67%，中国10%都不到的汽车拥有率，现在把北大广深中国各大城市搞得拥堵不堪，大家经常讲北京是首堵，上海是一上路就堵，广州是广泛的堵，深圳是深度的堵，成都是成天的堵，10%都不到的汽车拥有，搞得城市拥堵不堪，这很奇怪。你们到纽约、伦敦、东京去看过吗？纽约不堵车，伦敦不堵车，东京不堵车，因为人家的城市基础建设搞得好，这些城市都有六、七十条地铁线。
我在纽约工作过三年，不管贫富，不管贵贱，很少人开车去上班，大家都是坐地铁，很多华尔街的老总们，一年几千万美金的年薪，他们都是坐地铁上班，哪有像中国每天开车去上班？人家的车买来都是停在车库里，周末上车去郊游、购物、滑浪、看球赛，平常上班不用车的，最多把车开到家附近的一个地铁站，然后坐地铁进城。但中国做得到吗？你去挤挤北京的地铁、上海的地铁，地铁高峰期的时候，人都成了肉饼，我的北京同事跟我讲，坐地铁上下班要分为两拨人，一拨人在车外面推第一拨人，另一拨人等着下一拨人来推他们，他们都悬在空中，挤成肉饼，妇女们很容易被骚扰。
北京几千万人口的城市，只有十几条地铁线，中国的地铁很不发达，公共交通很不发达，这只是一个例子，你们前段时间也听说了，北京下雨都会淹死人，人家老外觉得很奇怪，你们首都怎么下雨都会淹死人？又不是农村。因为我们搞城市建设只管上面，不管下面，上面是形象工程，下面反正看不见，没有人管。你们看过好莱坞大片，一着急，在警匪站之中，匪徒就把卡车开到下水道了，美国大城市的下水道是可以开卡车的，这是人家的基础建设。中国城市里面的污水和洁净水排放是同一管道，人家是分离的，我们的基础建设投资严重不到位。
还有就是我们城镇化的模式，国外的城市化是卫星城模式，中国是CBD模式，为什么搞中心城呢？为了节省投资，因为在中心城起一栋办公大楼，就可以来上班，你不用管公共交通，不用管周围的服务设施，不用管医院和住宅，反正你就在市中心建一栋大楼，就有人来上班，但是所有人都挤到市中心来上班，所有人又在同一时间从市中心分散，公共交通本来就不够，它能不拥堵吗？国外是卫星城模式，如果你是做投资的，做资产管理的，你为什么每天要挤地铁或者堵在路上，开到市中心上班呢？美国都是在卫星城，小桥流水的办公空间，人家心平气和，所以回报做得好，你每天挤得汗流浃背，到办公室第一件事情就是把股票卖了，理财能做得好吗？这种发展模式是不可持续的。
但是建卫星城得有多少重复投资？什么叫卫星城？麻雀虽小，五脏俱全，卫星城建在那儿，不但要有办公楼，也要有购物、有学校、有地铁、有公共交通，要有跟中心城的轨道交通，这需要多少投资？这就是未来中国城镇化的模式，所有这些都要以房地产为基础，商业地产、住宅、医院、学校、购物中心等等都得建，这样才能缓解城市的拥堵，这样想起来，中国现在是不是真的到了一个节点，未来十年是不是中国房地产的黄金十年？
你把这些事情想清楚了，这是很简单的道理，为什么房地产不是中国的实体行业？房地产就是中国的实体经济，它能带动另外50-80个实体经济的发展，相关产业的发展，但是要把融资问题解决好，融资问题怎么解决？中国要搞这么庞大的建设，不是又要把地方债搞到天上去了吗？地方融资平台的钱怎么还？搞得好，它就是循环。
我经常提的另一个观点就是中国一定要坚持资产证券化、土地货币化的道路，中国人有的是资产，国家手上有土地，关键是好钢要用在刀刃上，我们一定要把土地用好，把它货币化到位。你看香港基础建设搞得好吧，香港也不堵车，香港人口的密度比国内任何一个城市都大多了，但是也不堵车，大多数香港人也是坐地铁上班，但是香港的地铁是土地货币化的结果。
香港政府要建地铁了，没钱怎么办？他找规划局做一个规划，做规划画个图纸不要钱吧。我要在沿线做一条地铁，规划做好了，马上在市场上招标，房地产开发商就会来，对地铁沿线的物业进行入标，香港政府通过卖土地，首先收很多钱，画一张图就可以收很多钱。同时香港政府的土地也不是一开始就卖，香港最大的地主就是港铁公司，政府在还未开发的时候就把土地全卖了划不来，因为那时候便宜，地铁建好了以后，地铁沿线的物业升值，香港市政府再通过租和卖又收一部分钱回来，所以香港的地铁很赚钱，这就是土地的货币化，现在我们坚持市场化道路，就必须坚持土地货币化、资产证券化，要把资产、土地继续变现，中国搞城市化、城镇化才有钱，实现“中国梦”才有可能，这些事情想清楚了以后，大家就会同意中国房地产的黄金十年在未来，而不是过去。 | 
