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高傲、执拗对赌调控
“在2004年就能做到100亿元销售规模，那个时候的房价和现在不可同日而语，现在的100亿元，对应的土地获取和开发能力仅是原来的1/2或1/3的水平。”在兰德咨询总裁宋延庆看来，9年时间里，合生创展坠落的速度让人唏嘘。
布局与产品定位的局限性，与合生创展的没落有着很大的关系。
2002年，在合生创展成立10年之后，它从广州大本营向外迈出第一步，宣布参与在北京和天津地区的4个大型项目，总投资额约为8.2亿港元。
在2002年年报中，合生创展表明了进军一线城市的决心，“一线城市拥有庞大的人口，经济发展举足轻重，人均收入亦较高，此等因素有助推动当地的购买能力。”随后，合生创展在一线城市攻城略地，公司年报数据统计显示，多年来，合生创展重点布局北京、上海、广州、天津等大城市，拥有58个项目，建筑面积达1728万平方米，占比超过55%，而在大连、太原、宁波、杭州、惠州等9个二、三线城市，仅开发16个项目。
不仅如此，合生创展在一线城市坚持高端定位，频频开发超级大盘或者顶级豪宅项目。据时代周报记者了解，合生创展自2008年启动高端地产战略，并随后全面提升高端物业的开发量，在北京、上海、广州、天津四地相继投资建设霄云路8号、东郊别墅、佘山东紫园、京津新城独岛别墅、广州珠江帝景等七大高端物业项目，形成“四城七座”的高端地产布局。
不过直至目前，该高端物业与布局还收效甚微。
以名噪一时的北京合生霄云路8号为例，这个合生创展调整定位至高端地产制造商之后的代表项目，就经历了漫长的去化过程。合生2010年年报显示，当年，霄云路8号为合生创展贡献了40.57亿港元的销售额，占到合生当年度总销售额的28%，成为名符其实的“功臣”。
然而无奈霄云路8号生不逢时，调控加码之后，合生在北京的项目陷入滞销。来自北京市住建委网站的信息显示，2009年4月，霄云路8号推出了224套房源，迄今超过4年时间内网签140套，去化率仅62.5%。2011年9月，霄云路8号再推出104套新房源，但迄今为止，仅售出17套，去化率16.3%。
再看2010年登顶国内十大豪宅的上海佘山东紫园项目，上海网上房地产数据显示，自2008年4月起有销售签约记录以来，其总计116套房源，在超过5年时间里仅售出56套，去化率不足50%。
此外，曾因为郊区大盘模式而一炮走红，并一发不可收拾的合生创展，在豪赌占地面积达2.5万亩的京津新城时，栽了个大跟头，并在其中耗费了近8年时间，累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。如今，京津新城背上了亚洲最大“空城”的名号，而它也成了合生创展的滑铁卢。
“合生产品以高端为主，且大多分布在一线大城市。在2010年起楼市调控不断深入的背景下，无论是限购还是限价，合生创展都逃不脱限制，主流客户以及炒房需求在调控中被挤出，业绩下滑符合预期。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析。
而在高端产品本身，薛建雄也分析称，合生创展喜欢欧式风格，但工艺和建材都比较粗糙，最终呈现的产品给人太山寨的感觉，如霄云路8号屡屡牵涉“质量门”已让其失去豪宅品质的光环，“上海去年和今年高端产品都卖得很好，但合生创展的产品相对缺乏竞争力，销售进度不如同行。
和薛建雄持同样观点的业内人士还很多，在大家看来，在房地产行业深度转型的过程中，合生创展在增长速度上做减法，在产品线上做加法并向高端物业转型，这样“不识时务”的定位和布局是造成合生业绩下滑的最关键原因之一。此外，公司在大盘开发上投入资本过多，严重影响了资金的使用效率，错失市场高峰期的扩张机会。
而今年以来，新国五条及京沪粤调控细则密集出台表明，一线城市的调控措施未有丝毫放松迹象。业内预期高端物业将受到较大影响。若房产税未来扩容，首当其冲受到冲击的便是高端住宅。
不过，在调控面前，合生创展是一个高傲、执拗的另类。面对冲击，合生创展副主席张懿显得并不以为然。其在2012年年报业绩会上表示，调控影响不影响，还是看企业能不能将产品做好，能不能满足市场需求。合生在产品上加强了配套服务、产品品质、设计等环节，新政对于高端项目的影响不会太过显著。
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