在寸土寸金的上海市静安区，有一幅拿地时间为1993年的地块至今仍闲置未开发，而其背后的主要操盘者是香港著名的开发商九龙仓集团（00004.HK，下称“九龙仓”）。
日前，负责开发这一地块的项目公司——上海龙申房地产发展有限公司（下称“龙申房产”）的10%股权在上海联合产权交易所公开出让，挂牌价格9760万元，出让方为上海人保房地产开发经营公司（下称“人保房产”）。
接近出让方的知情人士告诉《第一财经日报》记者：“这个项目拿地至今已经20年了，人保房产隶属于央企中国人民保险集团，现在央企内部一些不是很重要的资产都在整合，人保放出这部分股权可能也是出于这样的考虑。”
这个名为“静安花园”的项目位于静安区万航渡路398号，九龙仓2012年年报显示，其持有该项目55%权益，建筑面积7.1万平方米，物业情况显示为“规划中”。
1993年，九龙仓等方面与上海静安区达成协议，以土地批租的形式拿下了这幅土地，楼面地价为520美元/平方米，容积率4.7。
最新的股权出让公告显示，龙申房产共有五家股东，九龙仓静安公司持有40%股权，上海申城房地产开发实业总公司持有20%股权，金泽投资与安怡地产各持有15%股权，剩余10%股权由人保房产持有。
北京中企华资产评估公司出具的评估报告显示，截至2012年6月30日，龙申房产的资产账面价值为3.4亿元，评估价值为9.19亿元，净资产账面价值为1.72亿元，评估价值为7.49亿元。这意味着人保房产持有的龙申房产10%的股权初始价值为1720万元。
按照评估结果，这10%股权的对应评估值为7494万元。不过，此次挂牌价格相对评估值还出现了溢价，挂牌价格为9760万元。这部分股权20年来升值5.68倍。
长期在周边工作的一位地产中介人士告诉记者，目前周边的二手房价在40000元/平方米以上，而一手房的价格则至少要70000元/平方米左右。
股权出让公告特别指出，该项目至挂牌时未开工，标的公司已于2013年4月向上海市静安区规划和土地管理局提交将开工期限延至2014年6月30日的申请。
上述知情人士表示，这块地原来规定的最晚动工时间是2013年6月底，经过开发商的申请，被延迟至2014年6月底，最新的消息是，动工时间又被延迟到了2014年年底。“申城房产持有的龙申房产20%股权也可能在近期挂牌转让，九龙仓也有可能会考虑接盘，毕竟全部拿下方便开发商统一规划。”
昨日，本报记者来到该地块现场，工地上的一些简易工棚已经被拆除，但整个项目现场仍没有任何动工迹象。
“如果要修改降低容积率，也会对开发商方面造成一定损失。”上述九龙仓华东区高管对记者坦言，容积率高“影响（周边居民）采光”只是其中一个原因，该地块有多家股东，之间的协调也可能会存在一些困难。
知情人士称，闲置时间达到20年，迟迟未动工确实有很多原因，包括动拆迁、容积率调整、与周边居民沟通等等，此外，还有一些特殊因素在制约项目的开发。
值得注意的是，新修订的《闲置土地处置办法》从去年7月1日起正式实施，明确了未动工开发满1年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；闲置两年的，由政府无偿收回国有建设用地使用权。 | 
