政策效力减弱 福州一手楼市由“赶”转“稳”

house.fjsen.com        2013-05-31 09:31       林姿 来源:东南网        我来说两句

4月缓——

4月1日,被称为“雷声大雨点小”的福州版“国五条”踩着最后期限落地,才让开发商松了口气。“与往年限贷、限购政策出台时相比,这次政策趋稳,对市场影响有限。”

因此,市场转眼又恢复了“新国五条”之前的状态:开发商按部就班推盘销售,购房者也在一定程度上恢复理性。与加速快跑的3月相比,4月楼市,进入政策适应期。

5月稳——

随着政策时效性的递减,在5月,整体政策走势的明朗,也重新稳定了人们对后市的预期,客户观望心理增强,有多个项目的成交周期被拉长,因此都相应延长蓄客期以及针对性优惠来促进成交。福建中原地产总经理蔡俊指出:“5月份市场中的营销活动声势渐高,以特价、优惠来留住客户,带动人气促进销售,从而使市场保持继续走红的动力。”

数据

2013年的金三银四红五月,成为真正的“政策市”。究竟市场出现哪些变化?一切还是以数据说话。

成交高——

在新“国五条”的出台后,政策落地的过程成为抢搭“末班车”的空窗期,也带动着楼市签约备案量一路飙升。据海都房网数据统计,今年3—5月,福州楼市住宅成交了6728套,而在去年同期数据则为5043套。按照去年月平均成交1761套计算,这3个月的去化等于去年4个月的成交量。

对此,福州立丹行市场资讯经理石露认为:“去年同期市场整体尚处回暖初期,表现较为分化。刚需盘成交火热,而高端项目则表现一般,而今年市场热度更高,不论刚需项目还是高端项目,在人气和销量上均有提升。”

而蔡俊也表示,“去年算是调控以来市场状态最好的一年,但也抵不过这3个月的‘疯狂’。尤其是2013年3月,商品住宅成交量大幅飙升达到3369套,创下三年以来的最高纪录。”

供应多——

在这3个月,开发商供货意愿高涨,三个月的新增住宅房源数量达到7322套,比去年同期增加了一个月的新增房源平均值。因此,楼市库存历经一年多的强力去化,都没能抵过这几个月的海量推新,又再次逼近去年4月底的2万套大关。

房价涨——

供求两旺的局面也催热了市场。

据百城房价指数显示,3月福州房价14090元/㎡,达到2012年以来最高值。然而,由于购房者对不断上涨房价出现抗性,因此多数项目涨幅放缓,还有部分项目价格保持之前水平,因而4月份成交均价也出现小幅回落。

展望

6月暑期档楼市趋淡

然而,在多位业内人士看来,这三个月出现的“异数”只是暂时的。

从5月份成交的趋缓就能看出,市场在短期冲高后出现回落。“实际上,从5月开始,售楼现场就能感到人气骤降的感觉。”不少售楼人士向记者反映。对此,蔡俊分析道:“毕竟冲高在一定程度上透支了部分市场需求。”

此外,据记者了解,6月推盘量亦不会就此减少,依旧有很多新盘上市或公开。

“市区依然会维持目前这种不温不火的态势。”石露表示,“而闽侯等外围板块则依然维持高供应量,同时,价格依然会保持一个小幅上涨的态势。”

然而,步入传统淡季,高温天气下人气更不及此前,大量供应背后意味着激烈的竞争。此外,房产税这把大刀依旧高悬于顶,加之再次逼近2万套的库存,又在考验开发商的营销智慧。

5月热销盘大起底

红五月到底成色几何?

从开盘而言,整月开盘量达到17个,与4月持平,同时也是近几年少见的开盘量。其中,最后一个周末更是达到了九盘齐开的盛况。

到底各个热销楼盘销售情况究竟如何?采取什么方式吸引日趋理性的客户出手?

随着市场转淡,在政策效力递减,购房者从恐慌转为理性,市场由抢转稳的情况下,热销楼盘的成功经验,更具有推广借鉴作用。

泰禾首府1000多人排队认购

热销情况:一千多组客户争抢两百多套房源,所推房源很快就被一扫而空。

营销策略:年初项目入市,以“南通,下一个台江”的宣传策划加深市场对南通区域的认知度,依托“中国好声音”福州站演出,以及4月底营销中心开放进行推广。从3月公开户型到5月25日开盘,泰禾首府的蓄客期亦相对较长。

项目优势:价格和不限购。作为当地首个大型品牌房企开发的住宅项目,所在地并未有其他项目产生正面竞争,8000元/㎡左右的价位较为适中,70~125㎡户型,覆盖客群也较广,对当地改善型客户的吸引力较大。

融信澜郡销售额达3亿

热销情况:销售额达3亿,卖了100多套,均价在21000~22000元/㎡。

营销策略:“其实,改善型人群一直都在,只是看项目有没特色和优势吸引其出手。加之此前政策对市场预期的影响,使得高端项目的成交周期大多相对延长。”因此,与前一次开盘一个多月的蓄客期相比,此次开盘的蓄客期明显拉长。在春节过后,融信澜郡的项目均价出现了超千元涨幅,因此,此次开盘的涨价幅度并不大,降低了价格压力。

责任编辑:肖月青
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