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王洪卫领衔的上海发展战略研究所王洪卫工作室围绕房地产市场运行机制、房地产金融市场风险预警与控制等问题，借鉴世界其他国家的经验教训，对此展开深入研究。“从当前中国的情况来看，房地产业依然承担着拉动经济增长的功能，作为先导产业还将持续10到15年的时间。”王洪卫认为，房地产业常常处于“成也萧何，败也萧何”的尴尬境地，应当明确“新型房地产业”对国民经济的促进作用，房地产业更当主动寻求转型，走出传统的粗放型增长模式，及早布局未来“质的增长”。
一是更加关注房屋品质，提升房地产业的产业化程度。“买什么都有说明书，可在中国，买房子却没有一本像样的用户手册。交房时大量的是毛坯房，房屋建造管理质量参差不齐，更不用谈节能建筑的大面积推广使用。”王洪卫认为，目前，我国房地产市场仍处于起步阶段，房地产开发从某种意义上说是一种“粗放式”经营，即靠投资拉动的增量开发经营模式，房地产开发的全部流程，从买地、建造到销售、管理全部由一家开发商独立完成。
二是更加关注资产管理，促进房地产业从买卖投资向资产管理转型。王洪卫强调，在当前我国正处于快速城市化的进程、部分城市供需尚未平衡的背景下，依靠投资拉动的增量开发经营模式在一段时间内仍将对经济发展起到一定拉动作用。“然而，需引起警惕的是，这种粗放式的经营模式，将不断透支市场需求量。10到15年后，随着房地产市场逐渐形成供需平衡，这种增量开发经营模式对国民经济的拉动作用将逐渐减弱，并难以延续。因此，放眼长远，如何促进房地产业从"量"的提升向"质"的转变，即如何通过房地产业经营模式转型，来持续发挥房地产业对国民经济的拉动作用，将是值得思考的深层问题。”
以上海楼市为例，王洪卫建议，应进一步加大房地产交易环节税率级差、减免房地产租赁税收等税收调节杠杆，形成房地产投资疏导机制，将房地产投资渠道从房屋买卖投资向房地产租赁投资、房地产金融衍生品投资等方向引导，逐步形成市场自发调节投资流向的长效机制。
他告诉记者，美国房地产业中，出租业占极为重要的地位，成为规模最大的行业，形成了以“开发-持有-租赁-资产管理”为主的经营模式。而在我国，房地产业统计项目中，出租事项并未直接体现，其滞后可见一斑。针对占城市人口较大多数的“夹心层”人群的公共租赁住房体系也远未形成，面对市场上零星分散的、无序的个人出租房源，住房租赁的市场化运作水平亟待提高。
租房还是买房
谁来保障租房者的权益
从买卖投资向资产管理转型，说来容易，做来难。
房地产具有天然的投资属性，对于某个特定区域内的房地产市场，如果其经济处于高速增长、城市化进程快速推进的时期，房地产投资也随之增长，导致房地产市场供不应求，推动价格上涨。近年来我国部分地区房价的非理性上涨，以及商品房长期空置，很大程度上是由于房地产投机需求旺盛而导致的。
“当房地产市场处于直接投资的模式时，房地产投资往往以众多非专业投资者分散持有物业的方式出现。投资者虽然能获取价格升值的收益，却不能提供专业的服务，并有可能造成大量的房产空置。”上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍分析。
姚玲珍长期关注住房保障与住房租赁市场。她告诉记者，上海目前的住房自有率约为70%，相对于住房买卖市场，上海住房租赁市场发展尚处于初始阶段。租赁市场供应体系不健全，住宅租赁供应以个体为主，政府投资的公益性租赁住房占比太低，还没有建立起完善的保障住房租赁体系。与此同时，租赁市场服务质量没保障，还没有形成完善的市场化租赁服务体系，租赁双方的权利和义务得不到有效保障。租金上涨过快，个人公积金、各种银行、保险产品都无法直接用于住房租赁，这也导致承租人租赁能力较低。
全国各地住房租赁市场普遍存在这些问题。“在这样的市场环境下，鼓励人们不买房而长期租房，显然缺乏足够的说服力，也难以很好地满足那些不愿意、不需要或买不起住房的人的租房需求。培育健康的租赁住房市场对城市发展至关重要。”王洪卫说，“当承租人不再担心"租房没有保障"的时候，租房需求才能得到有效保障和释放，房屋租赁市场才能获得真正的发展和形成合理的住房消费文化。”
王洪卫建议，政府通过税收优惠、简化管理手续等方式鼓励居民将多余的住房出租、尤其是空置房出租。针对市场上零星、分散、无序的个人出租房源，可采取“代理经租”的方式，提高租赁住房的市场化运作水平。同时，建立政府控制的租赁交易平台和信息中心，规范租金标准，导入金融支持，弥补目前市场化租赁的不足。
“当房地产出租业成为房地产核心行业时，房地产业转为主要向社会提供无形的相关服务，房地产业的服务业才真正形成，在国民经济中的地位和作用也将发生实质性的变化。”王洪卫说。
姚玲珍则强调，当前应重点发展公共租赁房，引导更多的社会力量参与提供公共租赁房。通过多样化房源筹集机制和公租房房地产信托投资基金(REITs)创新，可以为公租房发展扫清瓶颈障碍，解决最为紧迫的“房源”和“资金”问题，实现项目的可持续运作。在这一过程中，政府的职能和角色将发生改变，由建造者、所有者和管理者“三位一体”转变为对非政府参与主体和租户的管理者，住房租赁市场得以进一步发育，住房长期持有的模式也将发生变化。
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日本：“保低放高”区别对待
日本土地大多为私人所有，住房价格基本上由市场决定。但为使大多数人能够“居者有其屋”，日本历届政府遵循“保低放高”的原则，采取了不少政策性调节措施，使不同社会层次的百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房。所谓“保低放高”是指，政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或者能租得起房，而高收入者的住房问题则由市场解决。
德国：租房买房“一个样”
多年来，德国房价一直保持在相对较低的水平。但是，低房价并未刺激德国人买房置业的需求。究其原因，德国房屋租赁市场规范、诚信，有非常完善的《民法典》和《租房法》。一方面规范租金管理，房租定价有指导，房租涨价有上限。同时，加强租约管理，严格市场监管。德国各地方市政建设部门与承租人协会、房屋中介机构，定期根据当地实际房租情况制定一张“租房价格表”，详细列示不同类型、不同地理位置房屋的合理房租建议。出租人随意涨房租，会构成违法行为。 | 
