“新的世茂更加贴近市场，刚需和改善型户型占比高达76%。”在谈及如何顺应市场变化、及时进行战略和策略调整时，世茂集团董事局副主席许世坛告诉中国证券报记者。今年以来，迫于房地产调控压力，不少房企纷纷调整产品线，除加码商业地产外，住宅开发“刚需化”也成为重要思路。
业内人士认为，住宅产品盈利能力下降将是大趋势。因此，在一定意义上，企业加大刚需产品供应量也是无奈之举。值得注意的是，住宅产品“刚需化”的背后是企业对市场份额的觊觎。在一段时间内，这种趋势还将持续。
青睐刚需产品
今年以来，世茂地产是第一家明确宣布调整住宅产品线的房地产开发企业。按照许世坛的说法，公司将产品结构由原来的纯高端住宅和豪宅开发调整到以中高端住宅的开发建设和销售为主。在未来的产品线中，刚需及改善型户型比例将高达76%。
具体而言，世茂地产将在保持高质量豪宅开发能力的基础上，逐步增加针对城市青年群体基本住房需求和首次改善需求产品的比例。这意味着，小户型将在世茂的住宅产品中占更大的比例。
今年以来，多家房地产企业悄然调整产品线以适应市场需求。万科下半年将在北京推出金第万科金域东郡，就是定位于“居住升级”的刚需类楼盘。合生、金融街等并不擅长普通住宅的房企下半年也将在北京推出刚需项目。
4月以来，在各地的春季房展会上，刚需产品也成为主打。绿地集团在成都春交会推出的6个项目中，有5个是“面积区间在77-118平方米，总价控制在50万元-90万元之间”的普通商品房。
刚需产品受青睐与房地产市场调控的影响不无关系。业内人士认为，在严格的调控政策下，高端住宅的销售受阻并影响房企现金流，房企不得不开发周转速度更快的刚需产品。
近期，北上广深等一线城市齐齐出台“限价令”，高端住宅的市场前景更是不容乐观。去年曾在北京高调夺得“地王”称号的一家房企向中国证券报记者表示，原本打算将该地块打造成高端项目，但在当前的政策压力下，只能暂缓开发。
据统计，在目前北京的房地产市场上，90平方米以下的普通住宅占市场交易量的70%以上，比新政前上升了十几个百分点，创近几年来新高。
觊觎市场份额
事实上，对房地产企业来说，加大开发刚需产品力度意味着利润率降低。多位分析人士认为，与豪宅产品相比，普通住宅产品的利润率不高，而且伴随地价高企和市场竞争的加剧，普通住宅的盈利能力有进一步下降的趋势。
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