部分三四线城市频出现空置房 土地储备重度饱和

house.fjsen.com        2013-04-24 16:07        来源:南京日报        我来说两句

而在全国范围内来看,某研究院数据显示,2009年以来,我国部分三、四线城市住宅市场供应规模增长较快,营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列,待开发量在3000万—8000万平方米之间。仅从2011年到去年11月末,营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米,几乎是北京同期成交面积的2倍。

一些房企着手回归一、二线城市

出于追逐相对稳定高利润的目的,2012年房企回归一、二线城市的趋势日益显著,在一线城市及重点二线城市的拿地金额大多呈现明显增长。而将重心放在三、四线城市的开发商也感觉到了压力。

鄂尔多斯有史以来最大的房地产项目——星河湾鄂尔多斯项目就是在这个大背景下被推上风口浪尖的。公开资料显示,星河湾鄂尔多斯项目规划面积11000多亩,其中一期工程占地2500多亩,是真正的超级大盘。去年年中,鄂尔多斯项目被曝出房价屡次大幅下调,销售乏力,去库存压力仍然巨大。

而公开资料显示,在去年楼市逐步回暖之际,侧重一、二线城市的保利地产全年销售额大增近四成,中海地产销售额增长近三成,而侧重在三、四线城市圈地开发的恒大地产销售额增加14.8%,碧桂园销售额增长仅为10%。

保利地产董事长余英曾在其实名微博上表示:“一线城市是房企必争之地,2012年销售业绩下降的房企都是被三、四线城市拖累的。”而恒大主席许家印此前坦言,受调控政策影响,三、四线城市营运环境困难,所以集团不得不改变策略,转战二线城市。

从北京中原日前公布的数据来看,由于三、四线城市未来存在一定的调整风险,标杆房企确实已经开始“回归”一、二线城市。数据显示,2012年标杆房企拿地数量中,一线城市占比20%,二线发达城市占比21%,二线发展中城市占比42%,三、四线城市占比18%,其中二线发展中城市占比最高。

三、四线楼市泡沫初现,楼价继续下行

随着三、四线城市的供应量暴增,在2012年楼市逐渐“春暖花开”之时,三、四线城市的楼市却裹足不前,甚至出现库存严重积压。地产研究院副院长表示,2012年的房地产市场严重分化:一线城市已入春天或夏天;三、四线城市仍在冬季或初春。

有报告也显示,开发商在一些三、四线城市大规模圈地,造城运动如火如荼。在土地供应极度膨胀的同时,这些城市陆续显示出泡沫征兆,个别城市甚至已出现崩盘现象。

报告预测称,未来一段时间内,一线城市供应短缺,未来住宅价格上涨压力较大,而部分二、三线城市或将面临供应过剩风险,价格上涨动力不足,甚至可能出现下降。而广大的三、四线城市供应充足,但潜在需求相对较弱,部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。

方圆地产首席分析师邓浩志也对记者表明了类似看法:“三、四线城市的经济比较落后,居民收入不高,加上人口流出,所以刚需十分有限,而三、四线城市房价上涨多因为投资资金进入,现在政策严防投资资金进入住宅市场,这些城市失去了增长动力。”其表示,由于过度依赖土地财政,三、四线城市前几年疯狂卖地,以至于最近供应量太大,需要较长时间消化,所以哪怕这轮出现房地产市场的热潮,三、四线城市也难以跟风上涨。

受政策“打压”的地产公司为何还很“坚挺”?

为何在房地产市场受到各种“打压”,地产公司仍能够苟活甚至坚挺?有专家分析,那就是商业银行和中国房地产过热有着骨肉血亲的关系。商业银行通过将贷款转移至表外,进行表外资产扩张,规避了“土地贷款”的监管。

专家认为,中国商业银行保守的贷款标准已经让位于每年20%—30%的信贷增长。很多银行将贷款转移到表外,形成普遍的信贷增长和信贷风险。也就是说,银行一直从事事实上的证券业务,将贷款重新包装成理财产品,然后再转售给客户公司从事土地投机。而这些交易通常入账被列作投资,而不是负债。

中国的影子银行和美国有着类似的版本,特别是在雷曼倒闭前:信托贷款疯狂增长、财政囊中羞涩、财富管理产品和一些贷款捆绑在一起,为银行产生费用。

2012年,中国银行业总贷款的份额下降,从10年前的92%下降到52%。在2012年第四季度,非银行贷款占新增信贷发行的60%。据估计,影子银行的资金至少有四分之三投入到了房地产市场或者相关行业。

责任编辑:肖月青
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