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对于这个区域，我们给它确定的主导功能是福州市的重要的高新技术产业跟专业市场区。规划总的规模测算将近达到13万，总的用地面积17.8公里。这是对整个片区的规划，图上所显示的这个紫色的是我们的专业市场的物流区域，红色是我们边疆的奥特莱斯以及滨江的商业区域，淡黄色以及深黄色是我们规划以及配套的项目，绿色是我们的绿道、河网、公园、水系等等。这是整个片区的规划结构，回到南屿镇镇区东侧是物流园区，北侧是奥特莱斯项目，西侧是滨江的这个居住办公区，南侧是一个高新技术产业综合区。那对于这个区域近期有几个项目正在稳步推进，第一个项目是位于北侧大家可以看到在江口那个位置有一个新南港大桥，这个是闽侯县跟福州市花巨资跨大漳溪口的一个大桥。由于现有361国道旧南港大桥通行力不足，难以引导南通片区的开发。福州市通过建南港大桥希望形成对这个片区开发的一个启动，那由于片区中间除了现有的专业市场，有大量的用地在南侧就是图上设的那些范围。所以近期重点打造专业市场的物流区域。整个片区的规划的实施实际上需要一个积累，一个过程。我想大致我们用一个生动的时间表叫三年打基础，三年大规模建设，三年成熟。我想在其它的城市区域也有类似，比如新店从2002恩、2003年大规模基础设施建设，三年大规模的推进。现在这个片区趋于成熟，成为鼓楼办公区的后花园。我想南通的发展也有这么一个过程，所以一方面大家不要急于说画了一个规划蓝图马上可以形成，开发建设需要时间。
我们可以看到稳步发展愿景和发展的期待。作为规划师我必须提醒大家，刚才提到的内容是一个稳步推进的过程。其中有提到地铁项目三号线，近期三号线没有计划。三号线路是2020福州市的重点项目，我们2020年之前重点还是建设1号线和2号线。这个我不能去误导大家，告诉大家什么都是很好很好，这个不是客观的。我想作为一个规划师对于这个片区的开发，我们期待它能够早日形成开发建设规模，我想这个项目也是作为这个片区开发的先导起点性项目，我想今后发展的前景应该是良好，我看好这个片区，谢谢大家！
主持人：好谢谢陈总规划师。今天设计院的院长没来您就是我们的院长，谢谢您为我们勾勒了南通的宏伟蓝图。听了总规划师的蓝图描绘，大家对这个地方的投资价值有了些须的了解。今天为大家邀请到了知名地产专家，在我的印象当中给他的评价只有一个，这个只会说实话的专家。接着请专家来给我们解读到底南通这个地方的投资价值如何，有请刘福泉刘教授。
著名房地产专家刘福泉先生解析福州楼市
刘福泉：非常高兴有机会和大家一起谈谈大福州的概念。在演讲的之前我想有两个问题跟大家先沟通一下。我觉得我们现在这个社会存在很多的问题，我自己认为最大的问题是我们人和世界发生了关系。这个关系有点混乱，我们现在这个人太以为自己了不起，觉得人无所不能。想干什么都干什么，我想告诉大家大福州不是我们想做不想做的事。更多想和大家谈谈它的客观性，并不是来自我们人的主观，这个第一点。第二点我在接下来的演讲当中我不会再提南屿，在此特别感谢泰禾领导人。因为我有的时候到开发企业他们特别愿意就这个项目来说什么，所以我不就这个南屿来说什么，更想和大家直接来解读一下大福州的客观性。非常抱歉我发了邮件过来，传输出了问题。既然这样我就不用PPT，直接跟大家说。
刘福泉：非常高兴有机会和大家一起谈谈大福州的概念。在演讲的之前我想有两个问题跟大家先沟通一下。我觉得我们现在这个社会存在很多的问题，我自己认为最大的问题是我们人和世界发生了关系。这个关系有点混乱，我们现在这个人太以为自己了不起，觉得人无所不能。想干什么都干什么，我想告诉大家大福州不是我们想做不想做的事。更多想和大家谈谈它的客观性，并不是来自我们人的主观，这个第一点。第二点我在接下来的演讲当中我不会再提南屿，在此特别感谢泰禾领导人。因为我有的时候到开发企业他们特别愿意就这个项目来说什么，所以我不就这个南屿来说什么，更想和大家直接来解读一下大福州的客观性。非常抱歉我发了邮件过来，传输出了问题。既然这样我就不用PPT，直接跟大家说。我一共有三个问题和大家交流。第一个问题我想说一下这个我们怎么认知房地产，我感觉我们现在这个社会对房地产有仇视，妖魔化的力量。比如说这个大家应该另一端底特律房价大跌，完全是汽车地位受到挑战，企业外移、人口外流导致房价下跌。这样的问题到了中国变成房地产泡沫的破灭，这个特别符合中国诡异价值观。很多问题失去客观性，更多表现自己的爱恨情愁。走了一个特别错误的道路，逆城市化的道路。我们选择了错误的经济模式计划经济，我们国家发展过程当中把农村部分做的越来越大，城市部分做的越来越小，这个就是我说的逆城市化的道路，到了市场经济资源自由流动，这个资源有一个特性，留下配制效果更好的地区。这个地区就是城市化，那么我们终于走上了正轨，由于集体经济时期，逆城市化的进程，我们资源放开之后，中国的城市化一定有类似开闸放水的效果，就是改革开放了，这一次二三十年我们国家城市化飞一般的速度。很显然城市化的速度，作为城市化表象的房地产，不是你愿意它怎么样，还是不愿意它怎么样的一个问题。它一定得有一个成为主流产业成为核心产业、成为支柱产业的过程。这个过程不是你愿意还是不愿意的问题，那么只要城市化是这样的进程，那么房地产一定会随着城市化的进程展现出今天这样一个面貌，这个面貌跟你愿意不愿意没有关系。跟你好与不好没有关系，它是必然的进程。当然这个不一定是我们今天这样的结果，比如说水怎么样流向大海取决于我们设置河道，这个房价的问题，保障房等等的问题和我们的体制有关系。房地产仍然是我们谁也逃避不了的过程，这是讲的第一个问题。第二个问题我想给大家说房价的问题，我觉得政府调控了很多年，每一次调控都以房价作为假想敌，跟房价展开争战，都没有取得预期的效果。犯的最大的错误就是忽略了房价的客观性，过高估量了政府把控房价的能力。我认为房价还是客观的，它的好不好没有关系。在承认的客观基础上，我们去寻找框架还是可以改变的。我们现在这个房价它是由这样一些因素造成的，第一是我们国家在体制上形成资源的配制方式，就是农村资源流向城市，小城市流向大城市，全国流向北京、上海，这个城市资源的聚集度，以及带来的发展空间、就业机会、上学、医院这种住宅的便捷度决定了房地产的价值。决定了房价。那么很多人在怀念老家房子更加便宜，很显然大家愿意在更高一级的城市待着，这是导致我们这个房价这个一直在这样一个平台上的这样一个非常重要的因素。实际上大家可以看看尊重客观规律的角度来讲，任何一个产品，如果单凭炒作，不可能在长时间的范围，在一个很长的时间，在全国的范围始终维持在这样一个平台上。我曾经跟炒股一个专家聊天，他一致认为政府和开发商联手把房价抬高，我问他一个问题，你认为有没有人能够在短时间内把股票的价格炒的很高，他说有可能。有没有人可以在短时间把股票价格抬高，他说可能性非常少。有没有一个可能全部人把股票抬高，他说完全不可能。我说有没有所有人都可以把房价抬高，用这个比喻这个问题。这是我讲的第一个问题，房价具有客观性。第二个问题我们上一轮08年全世界金融风暴的时候，国务院增发4万亿，这一次财政部长说没钱，我听到这个消息之后，我认为政府每年收这么多的税，口袋里面有大把的钱，但是他没钱。最后投入4万亿投入发货币来实现了。作为一般老百姓在这些年的时间里头，以抗击通货膨胀最现实的方法就是投资房地产，换句话来讲现在房价的上升，是炒货币带来的。我们做研究的也好，还是媒体也好，还是搞市场相关工作的人也好，我们大家受一个非常不好的价格观的影响。我们中国说一个人很好的时候，怎样就好。一个人很坏的时候，好也是坏，不好更是坏。我们不能给大家一个真实的信息，比如说今年的房价又涨了多少，那么这个涨的多少以后，如果我们加上这么一句剔除了通货膨胀因素，实际上涨多少，可以看到货币的发行它对房价的影响，这是第二个因原因。
第三个原因和政府的税费有很大的关系。比如说到美国都是在这边给他们买服装，过一两年买一匹带过去，现在基本上他们从美国来给我们带服装。现在很多人境外购物，买这种流动性的商品，到境外对比高税费。但是作为不动产躲避不了，跟政府税费有关系。还有跟政府的垄断有关系，只要政府垄断的领域，你不要希望这个价值比较低，服务比较好，这是梦想。第三个原因和政府的税费有很大的关系。比如说到美国都是在这边给他们买服装，过一两年买一匹带过去，现在基本上他们从美国来给我们带服装。现在很多人境外购物，买这种流动性的商品，到境外对比高税费。但是作为不动产躲避不了，跟政府税费有关系。还有跟政府的垄断有关系，只要政府垄断的领域，你不要希望这个价值比较低，服务比较好，这是梦想。最后因为时间原因，还有很多的因素，我挑重点的说，最后就是房价作为福州今年跟房地产的这种产品结构有关系。比如说福州的房价都是一万多，那么一万是什么样的产品，是豪宅。我们这个现在包括福州在内很多的城市是运用这样的诡异经济链条，政府垄断中低端产品就是保障房。那么商品房基本上都是豪宅，市中心的房子更不要说了。郊区的房子都是低密度，大空间中心花园。实际上说的一万多的价格，实际上甚至豪宅的价格，我们市场上没有中低端的产品，这个是一个重要的原因，这个第二个问题说到这儿。
也是大家更应当看到它的概念，中央给什么政策，我们都不重要。最重要的是两岸三通。当然两岸三通以后，这个福建的地理位置被彻底的改变，由原来封闭型的地区，变成开发型的地区，这个开发型的地区由于两岸的关系，人流、信息流的往来，让福建这个区域可以向外拓展这样一个力量。那么福建形成了我们现在看到未来的海西的区域。那么这个区域给福州带来什么问题？就是原来福建的封闭环境当中，可以说福州和厦门，他们由于只拉三五节车箱，只要很小的火车头就够了。在原来的福州过去的一百多万人口，厦门不过七八十万人口，客观环境不需要它太大。这个原来的规模完全可以够辐射到福建省，现在在海西这样一个大区域的背景之下，福州和厦门未来它的辐射半径大大超过这样的范畴。只有这种客观环境出来，才能可能产生大福州的概念。
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