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2004年到2007年春
抢房现象高涨，一开盘就涨价
在福利分房取消4年后，北京楼市抢房现象高涨。
据购买“明天第一城”的李冰回忆，“我是在2006年为结婚买房的，当时一星期开一栋楼，开一次涨一千元。最终，我也不分是纯住宅还是商住房了，能买上一套就好。”这种买房状态在当时屡见不鲜。
毛序国总结认为，商品房热卖首先是供需矛盾决定的，“由于2000年到2003年对土地上市的要求比较严格，造成后期供应量不足。”这期间，不能不关注的一个重要节点是2004年8月31日，这一天是划拨用地停办“大限日”，此后土地上市要通过“招拍挂”。业内资深人士表示，这之后，开发商更视土地为宝，为让土地创造出更大价值，开始在产品上做文章。
毛序国还提到：“出现集中买房的另一个原因是人们找不到更好的投资渠道，于是选择买房。”
2008年到2009年春
买房人错过的一次“低点”
2005年，“商品房价格上涨过快”被提上国务院常务会议议题。在“国八条”、“新国八条”以及“国六条”等楼市调控政策出台的背景下，开发商们开始抱团取暖。部分开发商为了缓解资金压力，在2008年开始小范围降价卖房套现。“东四环、南三环等多地段出现了10000元/平方米左右的新房。”当时出手买房的王女士告诉记者。
为此，2009年的春季房展破例开了5天。四季房展组委会新闻发言人郑向东解释说：“多开一天，就是为了帮着开发商们启动暖春行动，当时开发商们集体在展会上打出让利折扣。”
巧的是，政府在这个时候还发了个“大红包”，王女士欣慰地说：“我就是在政府鼓励买房的时候买的房。不仅享受了首付7折的贷款优惠，还因为买的90平方米以内的户型，享受到首套房最低1%的契税优惠。”
而那以后，这种开发商集中降价的场景再也没有出现过。幸运的王女士无疑踩到了楼市“低点”。
2010年至今
买房先要“攒”资格
四季房展组委会昨日发布的数据显示，今年的春季房展4天人流达到189295人次，关注北京项目的登记人数超过外埠项目1000组。尽管在10年内出台了9次调控政策，但渴望在北京买房的人数却一直降不下来。
要不要买房，是在北京生活的人们一直纠结的问题。单身的许涛有资格买房，却找不到合适的楼盘。“为此，父母还找我谈了一次话，说父母、姥姥和爷爷都有房，没必要再花钱买房子。想想，我也就放弃了。”
同样是北京人的小雨却有着不同的看法。“买个小面积的房子不仅可以不让我们乱花钱，还能保值。”
于是，小雨不仅在刚结束的展会上登记了自己的信息，还详细记录了北京参展项目的拟定开盘时间，继续奔波在买房路上。
房展会上的买房故事
看灯箱选楼层就买了房
关于第一次房展会，一直有几个版本：有说是1993年由北京市房管局在国贸[简介最新动态]主办的；有说是1994年3月在新建成的北京建材经贸大厦[最新消息价格户型点评]主办首届北京商品房展会，也有说应该追溯到1992年在广州举办的“秋交会”上首次设立的房地产展馆。
《北京晚报》资深地产记者毛序国在报道中曾写道：“1993年秋，在国贸中心举行了京城有史以来的第一个房地产展销会。”不过，毛序国在接受记者采访时坦言，在他心里，北京的第一次房展会应该是建材经贸大厦那一届。“那是第一次有成交的北京房展会，我记得自己当时写的报道是七成商品房卖给了单位，三成卖给了个人。”
据毛序国回忆，当时光顾京城房展会的客户主要是企事业单位、学校、部队等集团购买的决策人，这也使得在1990年代的房展会规模与现在相比根本不在一个量级上，场面也不像现在这样门庭若市。“建材经贸大厦举办的第一届房展会一开就是7天，当时参展的最为典型的项目要数方庄的"古城群星"四个小区。作为北京第一个整体规划的住宅区域，方庄的几个小区基本上都被单位团购了，当时买房决策人考虑的是看从哪儿买离单位近一点，在哪儿设置班车点方便。”此后几年，方庄一带时常能看到各个单位的班车停靠着，人们排着队坐车去上班。
毛序国感言，当时绝大多数人都住着福利房，除了单位买房，方庄当时还有一栋楼拿出来卖给个人，因此才有了30%的个人成交量。“不言而喻，当时能买起商品房的个人都是有钱人。那也只是在展会现场看着灯箱，选下楼层就定房子了，根本没有沙盘和看房班车。”
北漂限购族连逛三年房展：
房子们从三环退到六环
早在2011年就开始逛房展的徐岩今年已经大学毕业五年了，由于“限购令”的存在，他不得不将买房的计划从两年前推迟到现在。然而，令人失望的是，今年的房展会上，他除了获得一大堆宣传单和垃圾短信之外，没有任何收获。
“2011年房展会的时候，我看到还有很多北京市的楼盘在出售，虽然三环的房子不多，但四环、五环内的都有，有的还是现房，但现在几乎没有五环内的房子开盘了，几乎都是顺义、房山等六环外的”。
面对市场的变奏，徐岩回忆起当年第一次参加房展会时的情景，“那时候市场人气并不旺，开发商为了做楼盘推介，特意请来了外国的美女模特，身穿比基尼吸引观众眼球，虽然有些低俗，但却起到了很好的效果。”
徐岩告诉记者，现在的房展会办的越来越大，卖房的也越来越多，但感觉离自己的希望却越来越远了。“展会上没有多少合适的房子开盘，有的也是城市边缘的，不仅没有优惠，参展商的态度也不热情，好多问题都是一问三不知，有的甚至连预售价格都不透露，只说让你登记联系方式，到时候再联系。”
更令徐岩郁闷的是，除了正规的参展位之外，每年的展会中都会有大批游荡在展会里的非正规展商，这些人都是来北京周边楼盘或沿海城市楼盘的宣传员，没有正规摊位，只是拿着一堆海报，对人生拉硬拽，不给他们留个联系方式不罢休。
“今年是第三年逛房展了，但以后可能就不会再来了，一是逛起来越来越累，二是感觉没有什么收获”。徐岩跟记者抱怨说，“逛房展曾一度是我坚定买房的动力，但现在希望慢慢变成失望，二手房买卖又加了税，真不知道像我这样的北漂一族还能不能买到房子。”
打算“退市”的小房奴：
房展会真没什么正经房子
“房子非买不可吗？”走出房展会的李炎忽然闪过这个念头，看着手中收集的一大摞资料，她终于把它们扔进了垃圾箱。
2003年，李炎第一次动了心思要买房。那时她刚上大学，买房的原因甚至有些荒唐：城南那座著名的社区没日没夜地围着她居住的宿舍楼施工，吵得她天天睡不好觉。等她跑到售楼处理论时，销售小姐笑着说：“施工问题您可以找环保部门投诉，但我们这么赶进度，是为了业主能早点住上房子，其实您也应该考虑下买房。”4800元的均价，对于学生来说是天文数字，但李炎却动了心：如果能买一套房，至少可以租给同学住。但最终，她没有得到父母的资助，尚未工作的她也拿不到银行贷款，只能与房子擦身而过。“现在想想，真是后悔。”
2007年，走出校园的李炎再一次考虑买房。这一年，京城房价的攀升速度超过了所有人的预期，房价飙升3倍。同事每天都在讨论房子，一天一个价的房子让她坐立难安。但对于她这个刚工作的小白领，即使能从父母那拿到二老辛苦几十年攒下来的钱付首付，房贷却会将她拴在这份刚找到的工作上。
2008年，房价忽然开始下降，怀揣购房梦的李炎终于坚定了买房的信心，但金融危机的爆发和随之而来的4万亿投资刺激让房地产资金集中入市，也让全国地王频出，就在犹豫间，2008年转瞬即过，而北京城四区1.8万/平方米的均价则成了暴风雨前的最后平静。
2009年，“国四条”出台，这份旨在抑制二手房过热的政策却推高了“满五年唯一住房价格”的上涨。2010年，更严厉的“国十条”让李炎看到了买房的希望，但楼市的观望情绪，却丝毫没有影响高高在上的房价。
一晃就到了2012年底，李炎跟男友说，不管多贵也得买房，绝不租房。但2013年准备出手的她再一次面临20%的二手房交易税。于是，李炎把希望放在了新房上。不过，从房展会归来的李炎很失望，因为六环内几乎没有在售项目，六环外地铁边的房子尚未开盘，价格未定。“房展会真没什么正经房子，还不如之前去开发商那里看的盘好。”走出场馆，她却接到了此前看中的楼盘销售的电话，相中的那套房子因为价格超过周边均价没有拿到预售许可证。“看来又买不成房了。”李炎无奈地说，“我也折腾累了，还是租房吧。”
楼市广告语的变迁
“这里没有沙尘暴、这里没有雾霾天，这里只有艳阳天”！这是今年房展会上，一个云南大理洱海的开发商打出的宣传语。虽说算不上现场最具眼球冲击力的广告，但却说到了北京人的心坎里。
20年来，中国的房地产市场从无到有，从买方市场到卖方市场，从低谷到高潮，从刺激到调控，楼市广告语的演变，无疑是这市场变化的前奏，是文化变迁的缩影。
20年前，真正的商品房市场还没有建立起来。百姓谈起房子，无非就是“一室”或是“两室”的区别，楼市广告更是无从谈起。
15年前，中国的房地产市场开始走上正轨，楼市广告出现了，但只有在纸质媒体上才能偶尔看到边栏或中缝上的只言片语。那时候的房产广告，“独立产权”算是最大的噱头。
10年前，楼市广告成为各大媒体竞相追逐的对象，纸媒经常出现半版乃至整版的楼盘广告。“绝版地块无可复制”、“城市核心圈”、“无限升值空间”……随着城镇化速度的加快，越来越多的人涌入大城市，安家立业、财富增值无疑是人们买房最大的愿望。
5年前，不管是京沪广深还是二三线城市，楼市已经成为人们讨论最热门的话题，而此时，楼盘开始从城市中心区向外围扩张，“加州小镇”、“水岸官邸”、“普罗旺斯[最新消息价格户型点评]”、“东方威尼斯”等广告语红极一时。
今天，环境开始成为人们关注的重点，远离雾霾与风沙成为广告噱头便不足为奇，更有甚者已经学会拿“PM2.5”做文章，“PM2.550，超高负氧离子，纯净天然氧吧”已经成为时髦。
北京房展悖论：除了北京哪儿的房都可能买到
北京春季房展会昨天落幕。组委会发布的数据显示，4天人流达189295人次。不过，这小20万专程“路过”北京房展的人，不得不面对的一个“残酷”现实是：在这里你能买到全世界的房子，但是北京的除外。是的，在北京的房展会上，北京楼盘成了最稀缺的资源。
这是北京房展的第20个年头，资深媒体人毛序国感言：“20年前，房展会不如今日的门庭若市，但现场成交率是100%。如今，房展变成了"万国博览会"，变成了为赚钱"火拼"客户的竞技场。”
房展会第20年调控检验场
在国贸驻扎了20年后，今年，北京房展会移师到了北京展览馆。今年的展会尤其引人关注，不仅因为展会的面积大了，更主要的是，它恰好赶在楼市新政细则落地后举行。
作为楼盘推广的一种手段，房展会自诞生之时就被视为房地产市场的“晴雨表”：当房地产“不景气”时，它的作用被无限夸大；当房地产有“虚火”时，它就会被其他推广方式代替。于是，房展会与房地产行业的兴衰始终紧紧地绑在一起。北京嘉华四季国际会展有限公司董事长薛洪江坦言，以往的很多届北京春季房展都紧跟在楼市调控后，已经成为体现调控效果的第一个“检验场”。
进入2013年，北京遭遇了有史以来最为严厉的楼市调控，这里也成为全国执行政策最为严格的城市。摆在买房人面前的，又是一个“要不要出手”的难题。过去十年，不少买房人抱怨：“因为听信"砖家"的观点，错过了一次又一次的买房时机，更过分的是这些"砖家"一边唱衰房价，一边出手买房。”
有了经验教训的买房人不愿再掩耳盗铃。无论是偏远的售楼处，还是不再单一卖房的房展会，都想在身临其境后，自己判断楼市走向。纠结、博弈、火拼、放弃……房展会上，从来就不缺故事。
当然，决定房展会兴衰的，也绝不单纯是房地产市场的繁荣程度，也包括了房展会本身功能的适应性。房展会是否已失去了生存价值，是否正在被北京开发商和消费者遗弃？一时间，我们似乎也不能草率给出结论。
唯一能确定的是，这20年，房展会就像是激烈与沉默交织的一部长剧，演出了北京楼市跌宕起伏的剧情。
全世界都来赚中国人的钱
“黄怒波在冰岛买个地那么困难，冰岛项目居然还来房展会。”今年房展会的海外馆赚足了眼球，从传统的美国、加拿大、澳洲，再到葡萄牙、西班牙、新加坡，就连塞浦路斯也来凑热闹。不大的海外馆里，却悬挂着近20个国家的国旗，让人不禁感叹，全世界的房产商都瞄准了中国人的钱袋。
在美国投资展台前，两名外籍投资经理热情地将记者围住，一人给记者讲解细节，一人从电脑中调出表格协助计算预期收益。就连时下最流行的电影都成了他们推荐房子的理由。“你看过《北京遇上西雅图》没有，奥兰多一点也不逊色。”在塞浦路斯项目展台，投资经理告诉记者，花30万欧元就可以买到一栋300平方米的别墅，并且可以获得全家欧盟永久居留权。
“我很想知道，中国人是不是还愿意去海外买房。”泰山国际投资公司的一位分析师反过来采访起记者来。他说，除了移民投资需求，他们最看重的还是那些中国“富豪们”的心态有没有变化。
据了解，本届房展会参展的国内外项目有500多个，国际项目就多达300个。就在前不久召开的博鳌亚洲论坛2013年年会上，著名的地产“大炮”任志强表示，中国人去年买美国房花了90亿美元。但除了像小潘(指SOHO中国董事长)这种最有钱的少数人，大部分人到国外买不起房。
海南楼盘组团打“9折”
与海外楼盘的火热形成鲜明对比的是，度假类的外埠项目显得很冷落。
“小妹，都是投资买房，看看海边的吧，为什么一定要买海外的呢？”海外馆里，一位40多岁的中年妇女一手攥着项目宣传单，一手去拽一位女士的胳膊，追赶着发问。
除了上演半路截人的场景外，部分二、三线城市的开发商则组团来北京房展会上卖房。以海南万宁为例，开发商们把各个项目的优惠折扣集中在一张硕大的海报上挂出来，甚至还打出最低“9折”的劲爆优惠，不过，依旧少有买房人问津。
事实上，海南楼市从去年起就一直萎靡不振，更有新房供应量需消化10年的说法。海口一个项目销售员在展会上声明：海口房价始终很平稳，目前在售楼盘2万元/平方米的价格是海口市内的平均成交价。不过新城的期房可能风险更大些，虽然新城一些大型项目打着上千亩规模的造城计划，但是否有实力全部建起来还需要时间的验证。
投资公司“半价买房”的噱头
“半价买房”算是本届房展会上最花哨的噱头。难见大幅度折扣楼盘的买房人，看到“半价买房”的海报，都不由得驻足片刻。
真的能用半价买到房子？安信普华理财师对“半价买房”的解释是：“假设你计划全款300万买套房，可选择首付100万，其余200万做按揭贷款，而按照以等额本息方式贷款20年，月供不到15000元。同时，把你手中的200万余款投资到安信普华，每月可固定收益2万元，每月除去还贷还纯赚5000元，20年的盈余就达120万元，近乎于半价买房了！”
记者注意到，在今年的春季房展上，出现了安信普华、友信等多家投资公司，都打着“年化收益率达12%”的承诺，吸引人们加入到这种P2P的理财模式中。每位理财推销员都拍着胸脯保证有第三方担保公司担保、律师事务所作证，然而有过放高利贷经历的徐先生却极为谨慎，“无论收益多丰厚，对方支付的利息实际只是投资者本金的一小部分。投资周期越长，本金风险就越高。”徐先生说，一旦对方资金断裂或跑路，就是“鸡飞蛋打”。 | 
