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观点
个税细则无论怎样
房价不可能降
随着“国五条”的公布，广州房产二手市场出现了买家赶搭“末班车”状况。据阳光家缘网站的最新统计数据显示，3月份广州已实行网签区域的二手房网签量已超过7600套，较2月1444套的网签量高出4.4倍。
按常规，二手房的个税一般会嫁接给买家，这就必然导致价格上涨，直接催生过户热。广州辉红地产刘先生向记者表示：“近一个月来，确实有很多人来咨询过户相关事宜，电话咨询的人比之前高出一倍。”广州满堂红地产何小姐也表示：“因担心受新政影响，来咨询房产过户的市民越来越多，为了能够再次买房，不少子女也选择将名下房产过户给父母或亲属。
有熟知税务系统的人士分析，20%的差额个税的具体实施方案可能在本月底落实，依目前的市场来看，刚需和改善型需求仍在不断扩大，所以无论细则如何制定，房价也不可能走低。
“现在卖家都处于强势地位，新国五条出台后，卖家将原则上由卖方缴纳的税收嫁接到买家身上，如果买家提出分担税费，业主往往会提高售价，由此推高了二手房的交易价格。”中城地产刘小姐如是说。
阴阳合同适用于自住型or投资型？
除了赠与过户之外，二手房交易签订“阴阳合同”情形也增多。“实践中，卖房人往往约定房价净得，而税费一般由买房人承担，买房人为了减少纳税，在真实合同之外，签订另一份用于网签的合同，通过做低交易价格达到避税目的。”满堂红置业经理马先生向记者介绍。
以上述原价100万元，实际成交价格200万元90平方米的二手房为例，如果按照新政计征20%的个税，需要缴纳20万元的个税；如果通过签署阴阳合同，在网签时将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分就是零，就不需要缴纳一分钱的个税。
但是税务部门会对明显低于市场价格成交的二手房进行价格评估，二手房经过专门的评估系统评估后，交易双方仍必须按照评估价格进行税费征缴。
以上述二手房为例，买卖双方约定以200万的价格成交，即1平方米2.2万元，但在网签时，将网签价格填写为100万元，即1平方米1.1万元，参考广州市国土房管局年初公布的官方数据，2013年广州十区平均房价为1.5元/平方米，税务部门便会对买卖双方进行调查，网签无法完成，房子也无法成交。
据了解，签订阴阳合同从表面上看，买房人少缴纳了税费，降低了购房成本，但是当买房人再次转让房产时，将面临卖出和买入价之间的差额较大，相应税费被拉高的问题，本次购买成本转嫁到了下一次出售。
●分析：阴阳合同避税有限，风险大
阴阳合同规避个税的幅度有限，而且常引发买卖双方纠纷。广州格林律师事务所律师刘建一接受南都采访时表示，“在二手房价格快速上涨的形势下，卖方受到房价上涨的利益驱动，往往会将阴阳合同作为解除房屋买卖关系的理由，而买房人无疑将面临着更大的交易风险。”
广东正大联合律师事务所李彪律师表示，“阴阳合同一直都存在，但是对于想要合理规避购房税费的购房者来说，签订阴阳合同绝不是什么好办法，不仅易引发纠纷，若再次转手可能面临高额税收。”合富置业的刘小姐表示，“我们不建议买卖双方签署阴阳合同，不仅中介承担着违法风险，而且买家若第二次买房时被查出第一次买房网签价格造假，需补上全部税收，还可能被罚款。”
“以房抵债”完全避税or徒增成本？
日前，记者以客户身份向广州五羊新城满堂红地产经纪人何小姐咨询避税办法，她称通过“以房抵债”的方式可以完全避税，即只须持双方“以房抵债”合同到法院民事庭开据证明就可顺利过户，其间只须支付给办事的担保公司人员几千元服务费即可，见记者对此表示怀疑，她又补充了一句“我的同事去年中旬就曾成功操作一单”。
“我认为这不可能，如果这么简单就可以做到避税的话，新国五条岂不成了一纸空文？”对此，位于广州市中山一路的富中地产资深经纪人苏先生对南都记者说，“通过这种方式的话，法院一般会进行拍卖，到时房产是否能顺利拍到你的手里还是问题。有些几千万元的别墅光税费就上百万，如果这样能行的话，岂不能省一大笔钱？政府不可能留这么大空子给你钻”。
“我认为以这样的方式操作得不偿失。”广东广信君达律师事务所的汪智敏律师称，“这在房产调控以前，可能还可以操作，如今正值政策敏感期，法院对这方面管控很严，严防有人钻这方面的空子，前不久我经手的一个案子，还是真实的以房抵债，法院都没有裁定。没人敢这么办，怕有瓜前李下的嫌疑”。
●分析：走法院途径“赔了夫人又折兵”
汪智敏称，“以房抵债”不仅不可以免税还会导致成本提高，以100万元的房产为例，首先须缴纳1.18万元的诉讼费，随后法院一般会进行拍卖，又将增加5万元的拍卖费，就算有所谓的托关系，法院不经过拍卖直接判给买方，还是会产生相应的诉讼费。此外，买方一旦取得过户权，税费也须按国家规定缴纳，一样都不能少。也就是说，除按规定缴纳营业税、个税、契税等各项税收外，还须多交1.18万至6.18万元在法院产生的额外费用，这种“赔了夫人又折兵”的买卖显然是毫无意义的。 | 
