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如宗地2012-05号，海峡奥体中心运动员村地块，不仅对申请人注册地/开发资质/地价款支付有所要求，该地块还要求建成后先作为城运会赛事期间满足至少8000人使用的运动员和教练员公寓，赛后才作为商品房销售。2年内完成项目建设并交付使用，还要提供约4万平方米的商业、办公用房，以满足赛事期间使用的相应配套设施。
而宗地2012-13号，申请人则必须引入指定五星级酒店品牌，且投资强度不低于1.5万元/平方米（不含地价），另外在住宅户型面积上也有严格要求，120平方米以下住宅总建筑面积应占项目内住宅总建筑面积的70%以上，且酒店须在2015年8月底前建成投入使用。
宗地2013-02地块在户型要求之余还要求建设四星级酒店，居住用地按建筑面积5%比例配建公共租赁房，另需建设3万平方米商务办公面积。
“奥体地块，除了对开发商资质设有门槛，往往还对开发商开发速度、资金实力和高端商业配套都有严格要求，以保证足够的建设速度和投资强度，进而保障奥体板块发展的较高规格。”常青藤副总经理梁恺表示。
后市猜想
区域地价会进一步升高？
配套起，地价升
从当下的情况来看，由于奥体地块有诸多条件限制，开发商多以低价甚至底价拿地。
如近日以底价出让的宗地2013-02号地块，楼面价为2319元/平方米。有业内人士分析认为，“虽然该地块内也有住宅规划，但由于该地块规划建设四星级以上酒店，而周边已有五星级酒店规划，让该区位的酒店投资存在一定风险，开发商的拿地意愿也自然不强烈。”
不过，这并不代表奥体地块的价值被低估。早前的2012-05地块就争夺激烈，历经57轮竞价，溢价率56%，楼面地价达到6245元/平方米。
在省政府发展研究中心研究员王开明看来，“奥体板块在每个城市都是新的热点，开发商对其价值表示肯定很正常，随着区域交通、商业、公建等配套不断跟上，后续推出的地块区域地价进一步升高是几乎可以肯定的。”
大体量地块可解福州“地荒”？
市区供地之渴或将缓解
在2012年底和2013年开局，福州的许多热销的楼盘都上调了售价，一个重要原因就是2013年的楼市供应会由于前期土地供应的减少而相对变少。
由此可见，土地市场的变化及其预期对房地产市场的影响是直接的。
据统计，2012年福州土地交易量创下4年来的新低，全年市区出让的土地仅为13幅1000.9亩，而2009年至2011年，这个数字分别为24幅、1378.9亩，56幅、3528.06亩，32幅、3155.12亩。此外，这其中涉及商业或商服地块的就有8幅，直接影响了楼市中商品住宅的供应量。
奥体中心规划总征地面积约5473亩，而其中主场馆用地北至建新大道，南至规划路，西至金洲路，东至福湾路，总用地面积约1100亩。业内人士江映辉分析道，“这样一来区域还有4000多亩的土地有望在近年持续推出，这么大的体量有可能改写福州主城区土地供应紧缺的局面，土地供应增加，住房供应量也同步增加，而开发商可选择的空间也增大。”
土地出让以“小块分食”为主？
小幅出让引入竞争机制，拔高开发水平
在奥体地块的出让模式上，江映辉认为，政府还是会以分成多个小块的形式出让，超大体量的项目在这里出现的可能性不大。
“福州受到自身环境的限制，主城区难有大幅地块出让，而政府政策层面也不支持超大地块在主城区出现。因此，‘小块分食’也将是奥体板块的未来土地出让趋势，不鼓励成片出让，应该不会出现在奥体区域一家独大的情况，相反政府希望在片区内引入竞争机制，拔高开发水平。毕竟成片区域的开发，涉及投资动辄几十亿、上百亿，一般公司或地方房企难有实力独自承担，而这些项目对地产商的综合运营能力要求也很高。”
另外，由房企出资建设商业和公建配套设施也将是片区的大势所趋，这样不仅能加快区域配套的形成，同时也能反哺项目的升值空间。用于居住或商业的地块在出让之前，都对公建及配套等提出了要求，通过这些地块的出让和开发，使区域的综合功能得到整体提升。
这样一来，围绕奥体中心而建的新城，不仅可以承办省级以上大型体育赛事，而且随着奥体中心周边道路和市政配套建设的同步进行，这里将成为集各种休闲、娱乐、居住功能为一体的高端综合居住中心。
【记者视角】
广州奥体中心周边住宅开建时，有人预计广州东部将出现一个超大型的综合居住新区，奥体中心周边将建设1248万平方米的住宅，其中约八成是商品房，乐观估计将带来574.6亿元的土地出让收益。
放眼国际，英国拿下奥运主办权以来，全英国的房地产均价上涨了7.2%，而奥运场馆附近的涨幅则达到了12%，整个伦敦东区的地产总价在这6年里增值了64亿英镑，一直稳步上涨。
奥体概念给福州带来的发展契机不言而喻，不过奥体中心的开发除了涉及自身的定位和体育赛事需求，更重要的是，还涉及日后的长期可持续发展，可以说是一项公益性社会性与市场性结合的产物。
正如业内人士所言，奥体中心建设起来并不难，但要想获得长期成功，赛事之后主场馆如何能真正为老百姓所使用，开发的商品房住宅和商业配套如何能真正盘活整个区域，形成集居住、商业、体育、文化、生活于一体的新兴区域更为重要。 | 
