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一切的开端，要追溯到20世纪90年代。1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》颁布并实施，这部终结住房实物分配、开创住房分配货币化的纲领性文件中，明确提出“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”通知中，将未来中国城镇住房体系描述为“以经济适用住房为主的住房供应体系”。
进入21世纪后，“市场价商品住房”成为主体，比市场价低很多的经济适用房，反而成为住房供应体系中矛盾的一环，在经济适用房内，人们既能看到低收入人群，也能看见开奔驰宝马的“有钱人”。
2005年6月，新华社记者对著名经适房社区回龙观进行探访。报道披露，200平方米的“经适房”，房主装修便花费30万元，更有一套二手经适房出售资料中注明“230平方米、6台电视、7个空调”……
此后几年，经适房开始淡出人们的视野，申请门槛更高、户型面积限制更为严格的“限价房”成为保障房主流。
“在我的理解里，经适房和两限房没有本质不同，只是操作手法有差异，实质就是给符合标准的人便宜买房子的权利，至于谁符合标准，就得各显神通了。”张帆曾询问自己小区的住户，发现住户有几种构成——符合申请条件的京城老人或其子女，有北京户口的年轻公务员、事业单位员工，因拆迁获得安置资格的拆迁户。“真困难的很少，何况收入很低的家庭，也拿不出几十万买房。我邻居里就有博士生，人家上学没收入时候申请的，房子一天没住过，直接租出去了，一个月能租4000元。”
“设立保障房制度是对最困难社会成员进行救助”
2009年，著名经济学家茅于轼剑指经适房，表示“它既不讲效率，更不讲公平，比赌博还要坏……”激烈的言论旋即引发舆论热议，茅于轼对于廉租房不应配卫生间的言论，更使得许多网友攻击茅于轼“为富人说话”。
“直到这两年，许多人才深刻理解到廉租房不配卫生间这话的道理。”2012年初，孙宇提交两限房申请材料，身为老北京人，孙宇并不缺少房子，只不过在父母名下的房子，并不妨碍他“申请个试试，碰上了就捡个便宜”。
“我们并不是骗购，我们只是在利用游戏规则。你可以查查，申请经适房、限价房的，远比申请廉租房的人多，这说明什么？说明很多人的心态不是着急找房住，而是等着抽大奖。”北京市住保办网站的官方数据，印证了孙宇的感受，截至2013年2月25日，北京市经济适用住房备案通过94325户、限价商品住房备案通过180467户、廉租住房备案通过28331户，等产权房的，比等房住的多出10倍。
“从逻辑上讲，设立住房保障制度的目的，是对最困难的、自身无法按照市场价格解决基本住房需求的社会成员进行救助。居民一旦能够按照市场价格解决自己的基本住房需要，就不应再成为保障对象。”中国科学院大学管理学院董纪昌教授指出，如果将衣食住行均无忧的社会成员也纳入保障范围，则是将保障泛化为普遍的社会福利：“帮助社会成员拥有资产，不是国家保障制度的内容。”
有产权保障房的问题还在于，因为经适房、两限房产权已归于业主本人，并无实际“退出机制”存在，政府顶多在二次流通过程中收取一定费用，在此之后，原本就稀缺的保障房资源，将直接通过“经转商”，流入商品房市场。
对此，著名经济学家张曙光曾对媒体表示，保障性住房和商品房市场应该是两个不同的市场，并没有必要“存在一个未来将流向商品市场的半保障性质产品”。
(应采访者要求，张帆、孙宇为化名)
未来“十几万的申请者，光消化现有需求就得多少年”
“做大保障性住房存量是实现应保即保的前提条件，大力发展公共租赁住房，才能满足这个条件。”买的解决不了问题，租的未必不能解决，武汉大学中国住房保障研究中心主任曾国安建言，公共租赁住房才应该是保障房体系的核心。
“住房保障存在应保未保、不公平等问题，应该明确公共租赁住房是我国住房保障的发展方向，是未来城镇住房保障体系的核心。”曾国安表示，经济发达国家和地区住房保障的发展历程，显示了公租房在住房保障中的显著作用，确保公租房建设、制订合理准入、腾退机制，才能更好地发挥公租房的保障作用。
保障房体系也并非没有改变，2011年初，北京市住建委明确提出“住房保障由‘以售为主’向‘租售并举、以租为主’转变”的目标，只不过实施仍显缓慢。
“从建设和运营的收入上看，公租房投资期长、收益低、运营成本高，仅靠政府投入很难满足社会对保障房的巨大需要量，因此解决公租房建设资金来源问题，最终还要靠吸纳全社会更多的民间资本参与到公租房的投资建设中来。但由于利润相对低且分配和销售等主动权在政府手中、参与机制不顺畅等原因，目前民间资本直接参与保障性住房建设的积极性不高。”董纪昌表示，由于租赁性保障房“无利可图”，成为建设最大障碍，要提高民间资本直接参与公租房建设的积极性，必然需要设法降低民间资本进入该领域所面临的风险——包括宏观经济环境、资源环境、市场环境以及法律、政治环境等风险，保证民间资本能得到合理的投资回报。
与此同时，两限房、经适房已积累数以十万计的申请者，如何转换也将成为难题。
“十几万的申请者，政府说取消限价房，大家的反对声音得多大？可是不取消，光消化现有需求就得多少年？”2012年2月至今，限价商品住房备案通过申请者又增加3万有余，高速扩张的需求，正在呼唤保障房体系改革的尽快出台。如孙宇般等待着的申请者，心情更为复杂：“如果全面转为只租不卖，也许申请人一下就少去很多，但谁有这个决心干这个事，我持怀疑态度。” | 
