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更何况，持续上涨的房价使房地产成为极佳的投资对象，在股市低迷与投资渠道欠缺的情况下，买房防通胀、积累财富已经成为最保险的投资方式。尤其是权钱交易、灰色收入占居民收入过高的情况下，更是如此，房姐、房妹、房叔、房婶不绝于新闻，一个人拥有数十套房并不罕见。
刚需是不可能消除的，也不应该抑制，除非有了完善的保障性住房(满足居住需求)、完善的信用体系(个人信用与社会地位衡量体系)，或者城市化已近尾声。因此，抑制投资性需求及扩大商品房供给是政策的主线，事实也是如此，只是操作起来却并不容易。
抑制投资性需求，首先面临的是如何鉴别谁是刚需，谁是投资客？实践操作中，政策总是误伤刚需，不管是限购令，还是自住房转让所得征收个税，都让“刚需”们很受伤。这些政策最终也只能暂时抑制他们的购房热情，在政策松动时，势必再次释放。
当然，我们可以采用房产信息公开等手段来规避这些缺陷，但由于大量房产所有者的财产是不合法或者是从灰色渠道获得的，他们对政策又有很大的影响力，所以关于房地产登记信息全国联网、官员财产公示等制度一直很难建立。能有效抑制投资需求的房产税也面临同样的问题。
调控的目标是什么？
既然抑制千难万难，那么对房价最有效的冲击，还是提高商品房的供给，最直接的就是土地供给。症结正在于此，目前的土地用途管制是房地产市场乱象最主要的原因。以京沪深杭等地为代表的城市在土地供给上模仿了香港的土地管理制度，政府垄断了一级土地市场，人为造成建设用地的稀缺，以此获取高额的土地出让金收入。香港看似区域小，人口密度大，但实际的土地利用效率相当低，90%以上的土地都以绿化、环保等名义不开发。同样的理由在大陆变通了一下，以粮食安全、保护耕地的名义限制城市建设用地的扩张。
回溯房地产市场的历史，房价开始快速上升的时间点正是2002年，那一年国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号文)，叫停了沿用多年的土地协议出让的方式。此时的政府放弃了以往监管者的角色，成为土地的做市商，低价征收农用土地、拆迁旧城，再高价招标拍卖给开发商，与此同时，为了利益最大化，约束城市的土地供给。在房地产市场中，政府已经是利益中人。
经过数年的摸索，低价的工业用地引进大工业项目，带动本地GDP与就业，形成了居民收入快速提升与经济集聚，以此带来的地产增值。再通过一级土地垄断制度，预先收储，招拍挂后以土地出让金的形式分享了土地增值。利用土地出让所得，再投资基础设施，进行新一轮的大工业与商业项目引进。
更为重要的是，这种模式形成的利益巨大，近三年，土地出让所得每年稳定在2万亿-3万亿的规模，仅次于地方政府的一般性财政收入。这也意味着一级土地市场垄断的收益，已经成为政府重要的财源，房价跌落会让地方政府收入锐减，更别提扩大土地供给这种吃力不讨好的事情了。
一面是政府的收入，一面是汹涌的民意，何者为重？在目前的政治体制下，并不难判断。政府宁肯出点钱去建保障房，也不乐意断了自己的财源。当然，出工不出力、挂羊头卖狗肉也不是什么难想象的事。2011年开始的3600万套保障房建设，要达成目标，少说需要4万亿的资金，根本不具有可操作性。
公开统计中，2009年至2011年底，保障房共开工2100多万套，其中以出租为主的廉租房和公租房各占20%和15%，棚户区改造占42%，以出售为主的经适房和限价房各占17%和6%。这哪里是保障房工程？
这种背景下的房地产调控，也只能是政府面对激烈的公众意见的一个被动的反应：要给公众一个交待，但却不能影响税收，更不能搬起石头砸了自己的脚(房产信息公开与房产税)。
中央调控的决心是强硬的，地方政府官员的表态也是令人欢欣鼓舞的。但回想一下，有哪个地方政府切实完成了调控目标？没完成的地方政府官员中，又有谁被问责了呢？
再仔细研读一下历次政策，房价下跌等目标从来就不是施政目的，如果非要说其中有什么暗示的话，那就是“稳定房价”、“遏制房价快速上涨的势头”，在房价下跌的时候，这意味着希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，这意味着希望房价不要涨得这么快。
时至今日，房地产应该怎么调控已经不是个问题，学术界与业界备有无数的方案。关键在于，我们的目标是什么？在这个目标下，我们要平衡谁的利益，谁受损、谁得益，我们不能不切实际地追求皆大欢喜。这就回到一个根本问题上，谁来决定这个利益的平衡点？
显然，这是一个公共政策的决策，理应引入更多的利益主体参与政策讨论与决策。也只有理清了这个问题，才可能有一致的调控目标，才有可能不出现一方只受损、另一方只受益，才可以有切实的责任追究机制，房地产调控才有可能切实地达成目标。 | 
