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盘源增议价空间再收窄
“刚收到消息，周末看的一套金碧花园[最新消息价格户型点评]一期的房子比之前涨了13万。”近日，在广州一本地论坛上有帖子称。回帖中，有人猜测该套房源或是卖家担心会加税，便先将价格提高。
二手市场在3月初出现赶“末班车”的交投小高峰。据阳光[最新消息价格户型点评]家缘网站公布的全市各中介公司二手房网签数据显示，3月1~5日这5天二手房网签量比2月24~28日大增150%。
记者走访多家中介也发现，3月初，市中心多个板块均出现刚需客急买的现象，如天河北、东风东等省级重点名校所在的区域，本应4月才出现的学位房交投旺季提早出现了。
新政后，放盘的量有所增加。“我们片区以前可能几天都接不到一个新的盘源，但现在一天就能接一两套。”合富置业锦城分行主管夏银玲告诉记者。
合富置业市场经理梁燕明表示，因担心卖房后，日后再次购房时门槛会因新政而增高，不急售的业主大多心态比较强硬，议价空间较1月时再度收窄。
“据合富置业统计显示，现时业主愿意让价的平均幅度只有1.3%，而去年年底到今年春节前平均幅度可达5.4%。”据梁燕明介绍，个别出售意愿不强的业主，甚至会出现反价或将物业转卖为租的现象。不过，在天河北等个别板块还是会存在业主愿意接受小幅议价的情况，但让价空间最多只是3%~5%。
业内观点
地方细则应在“年限”上再作文章
满堂红市场部研究经理周峰认为，如果真的出于打压短炒的目的，地方细则完全可在“年限”上作更多的文章，“譬如持证在2年内转让的，按差额的20%征收个税，持证在2年以上(含2年)、5年以下转让的，继续按成交价的1%征收个税，超过5年(含5年)且是唯一住房的，继续免税，这样相对会人性化，税费和持证年限倒挂的现象也不会那么严重。”
举例算账：“新政”后买房证过五年房源税费不一定笋
假设2007年以1.5万元/平米购入一套珠江新城[最新消息价格户型点评]100平米的房屋，卖出价为4万元/平米，非唯一住房且房产证过五年，按新政前的算法，买家可省去5.6%的营业税，个税为房屋全款的1%，即4万元。
而如按新“国五条”的细则计算，这套房屋要缴纳的个税为房价差额的20%，即250万元的20%为50万元。
假设这套400万元的住房是2010年购入，当时价格为3万元/平方米。按新政前的算法，目前由于房产证不过5年，要缴纳5.6%的营业税，即22.4万元，再加上1%的个税4万元，共缴税26.4万元。
而按照新“国五条”的细则计算，该套房屋的个人所得税为差价100万元的20%，即20万元，加上营业税，合计税款为42.4万元。比新政前纳税仅仅多了不到60%。
交易提醒
1.现贷款购房不一定能赶末班车
按照日前住建部副部长在公开媒体上的言论，预计3月底之前，地方政府细则将会出台。
记者从二手中介处了解到，如果是一次性付清房款购房，可以在网签第二日递件，并在当天拿到地税局出的税单之后，第三日便可以交税。
如果是贷款购房速度则慢很多。如果是走商业贷款，光是出同贷书这一步就要花费5至7个工作日，从网签到银行出同贷书再递件，至少需要两个星期以上。如果是使用公积金贷款，手续可能更为繁杂，因此，现在才抓紧入市的客户，如果是贷款购房，不一定能赶上“末班车”，应尽量采用一次性付款为宜。
2.细则出台后应注意计算税费
如果广州细则严格按照“国五条”细则，新政后，假如不是卖家唯一住房，有可能证过五年的物业要比不过5年的物业税额更高一筹。这意味着如果卖家“实收”，在放卖价格相同的情况下，买家购买楼龄较新未过五年的物业或者从短炒客手中购房，所付出的税费比从长期持有的业主手中接盘更为划算。因此，一旦“新政”实施，买家应该注意税费计算方式，不要一味追问房源是否“证过五年”。
3.装修费用和利息等可抵扣个税
杨红旭在其微博上“支招”称，转让住房过程中缴纳的税金中是可以抵扣“合理费用”的，包括贷款利息、装修费用等费用都可以抵扣在卖房所得中，再计算个人所得税。因此，房屋所有者应该保留好装修费用的税务统一发票等证据，以便未来卖房时抵扣。（文/表记者潘彧图/记者王维宣） | 
