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布局三四线城市的危与机
除了财务上的担忧，被券商奉为“城镇化概念第一股”的金科地产，同样在大量三四线城市房地产风险逐渐凸显的大环境下，面临项目运营周转风险聚集的挑战。
2011年8月借壳上市之后，金科地产制定了“622战略”和“1030战略”，前者指金科地产在全国的布局比重，后者描述的是金科地产在大本营重庆及其郊县的布局。
董事会主席黄红云就表示，近年来公司实施的“不脱离中心城市、重点发展三四线城市”发展战略，这与中央提出的新型城镇化之路高度契合，公司也将直接受惠于新型城镇化的快速发展。
在多数券商策略报告中，都把“城镇化”概念作为金科地产的亮点重点推出。有一串数据具体描绘了其中的空间：全国的城镇化率是50%，大城市是60%，而中西部的小城市基本上在30%左右。
但值得注意的是，众多开发商曾经因躲避一、二线城市限购政策蜂拥至三、四线城市，也正面临一场新的市场危机。
“去年以来，国内三、四线楼市的消化速度明显落后。”克尔瑞信息集团发布的样本统计显示，2011年，三、四线城市商品住宅销量同比增30%，远高过一、二线城市（负增长19%），而到2012年，三、四线城市商品住宅销量同比增速仅15%，落后于一、二线的32%。
其此前还发布了一份“2012年中国城市房地产市场风险排行榜”数据称，全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三、四线城市。分区域看，风险排名前50城市主要集中在华北、西北、西南，大多数集中在内陆城市。
上海同策咨询总监张宏伟解释称，“被城镇化”与“空城”很可能导致三、四线城市面临比较大的市场风险，缺乏产业与配套势必也会助推这些城市面临崩盘的风险。
事实上，据时代周报记者观察，去年以来，国内龙头房企回归一、二线城市的趋势非常明显。去年以来，保利地产（600048）共进入13个城市拿地，其中三、四线城市仅为2个。同样受益于三、四线城市广泛布局的恒大地产，已进行区域战略调整。2012年11月，恒大地产主席许家印在接受媒体采访时坦言，受调控政策影响，三、四线城市营运环境困难，该集团不得不改变策略，转战二线城市。这距离其信心满满地要下沉到三、四线城市发展，不到两年时间。
“金科地产所重点布局的重庆周边三、四线城市，市场容量有限，开发周期长，要想实现高周转难度还是比较大。未来能否险中求胜，自需时间才能见分晓。”重庆当地有咨询公司老总对时代周报记者称，公司现在还存在的问题是，在城市布局上四处开花，不仅在重庆郊县布局，在河北、山东等地的二、三线城市也有涉猎，路线拉得过长，管理半径大，现有的人力资源、管理能力、资金运营、品质管理等相互呼应难度大，很难实现规模经济。从数据来看，截至去年9月底，金科地产当年的管理费用一项已同比增长近70%至3.1亿元，原因就与区域扩张和开发项目增加有关。
如果地产市场进一步紧缩，金科地产会否重新考虑发展战略？对此，金科地产知情人士解释称，公司具有多年经营三、四线城市项目的经验，了解局部市场格局和游戏规则。在这些城市的市场份额也非常大，因此并不太担忧市场风险问题。此外，公司近期刚进行高层人事变动，黄红云请辞总裁后仅任董事会主席，而地产实操经验丰富的原重庆公司蒋思海调任公司总裁，不过公司发展三、四线城市的战略计划不变。 | 
