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高额融资费用吞噬利润
时代周报记者注意到，虽在2011年叩开资本市场大门，但金科地产并未获得太多融资新渠道。从公司的财务报表不难看出，虽然公司称融资有银行贷款、票据、信托融资这三板斧，但2011年起，高成本的信托已经成为金科地产最为依赖的输血渠道。
根据公司公告不完全统计，2011至今，金科地产先后与重庆信托、中铁信托、平安信托、兴业信托、长安信托、中诚信托、中泰信托等数十家信托公司合作，累计融资约60亿元，且多数为权益类信托融资，年利率10%-15%不等，远高于银行贷款。
从过程来看，金科地产不断以信托融资借新还旧，2012年，金科地产累计偿还信托融资25.55亿元，新增信托融资25.51亿元。自2013年初以来，公司累计偿还信托融资13.05亿元，新增信托融资7.29亿元。截至今年2月底，金科地产信托融资余额为39.44亿元。此外，从2012年6月起，信托融资频繁度加速，截至目前的8个月时间里，该公司已经通过信托借款和债权转让等方式在5家信托公司融资9次。
对此，有金科地产知情人士告诉时代周报记者，“对于金科地产这样处于高速成长期的房企，信托融资已成为一个常态化的融资方式。”在他看来，金科地产尽管去年销售业绩冲到150亿元，但房地产行业是典型的资金密集型行业，采取信托融资来发展是房企扩张的必经阶段，包括龙湖、恒大、绿城等企业都经历过。但在港股房企纷纷赴海外融资、万科B（200002）转H股的背景下，金科地产依旧靠信托融资维持扩张速度并不具备优势，“公司境外融资渠道的建设，也一直在积极努力过程中。”上述知情人士续称，但此举目前并未成功。
事实上，大大增加的融资成本，由此为金科地产带来的财务压力也可见一斑。结合2011年ST东源的收购书中披露的金科集团2008-2010年的年度财务信息，金科地产公告的2011-2012年年度和季度信息以及诸家券商预测的2012年金科地产年度财务信息等，可清楚地看到金科地产这几年的财务趋势：
数据显示，2008年-2012年9月底，金科地产的资产负债率一直居高不下。此前，黄红云家族控股的金科地产投资累积质押公司股份一度占到总股本的17.7%，可见其对资金的渴求之烈。
此外，与土地规模不断扩张相呼应，2008年-2012年9月底的4年多时间里，金科地产总资产从94.19亿元壮大至471亿元，资产规模扩张了近5倍。然而急速的资产扩张速度，却难掩盖金科地产盈利能力的下滑趋势。金科地产营业收入从2008年同期32.43亿元到去年底的130.23亿元，仅增长4倍，而净利润从4.89亿到13.3亿元，只增长2.71倍。
“公司目前资产负债率高达85%，速动比率仅0.41，现金流压力较大。”有不愿具名的分析人士称，高额的融资费用吞噬了金科地产的相当一块利润，而这块成本逐年摊销的同时，又不断地滚雪球般壮大，对利润和毛利率的吞噬是长期的，或可导致这几年甚至未来几年，金科地产的盈利能力都难以提升。
李战洪在接受时代周报记者采访时否认了公司财务紧张问题。而上述金科地产知情人士态度则较为谨慎，仅称财务压力有所缓解，“去年公司资金成本和前年相比，下降了约10%，整体运营成本下降了15%，从这个角度来看，是处于一个改善的状况。”
快速周转成为保障金科地产资金链安全的唯一办法。据透露，金科地产要求重庆区域项目从拿地到首期开盘原则上不得超过6个月，外地项目不得超过7-8个月。金科地产2012年获取的项目中，有部分项目已开盘销售。
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