地产市场“十年九调”引发热议。总体而言，我们不能忽视十年来房地产调控取得的成绩和积累的经验，但也不能认为目前调控政策完美无缺，而应深入分析我国住房发展矛盾，从更宽广、更长远的视角构建和完善我国住房制度。
2003年以来，房地产市场调控从财税、信贷、土地和市场监管等经济和法律手段，演变为强化运用行政手段，现已形成限购、限贷、限价、加快保障房建设和行政问责等“三限一保一问责”调控措施。最近的调控政策进一步通过贷款等经济手段引导住房开发和供给，发展部门联动共享的信用管理系统、增加稳定市场预期的政策措施。随着市场不断发展，调控政策将会进一步完善。
应该说，房地产调控政策不断趋于精细化。十年来，调控政策不断从原则性规定向定量转变，二套房最低首付比例从50%提高到60%，二手房交易缴纳所得税从模糊规定到明确20%的税率，都将对投资投机性购房形成明显约束。同时，对自主性住房需求进行了明确区分，并予以政策鼓励。此外，调控政策正从开发商和购房者两个层面向地方政府、开发企业、银行、购房者中介等全方位扩展，正在进一步整合税收、金融等部门信息记录，将对影响房地产市场健康发展的因素形成更精准的打击。
此外，房地产调控更加重视长期制度建设。随着保障性住房建设加快和制度不断完善，2010年后几乎每次都将住房保障作为调控政策的重要内容，住房保障正成为解决城镇居民住房困难的重要渠道。2010-2012年，各类保障性住房新开工超过2400万套，基本建成超过1370万套，至2012年底，实物住房保障覆盖范围达12.5%。“十二五”规划提出2015年末覆盖20%左右的家庭，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决。
然而，值得注意的是，尽管十年来房地产调控政策频频出台，但调控目标并未完全实现，这就需要对调控政策和原有思路进行总结反思。我国正处在城镇化快速推进、居民收入总体不高且差距较大的发展阶段，现行财税体制、政绩考核、土地管理等体制机制又有诸多需完善之处。住房价格偏高、分布不均衡等都是在这一大背景下产生的附属问题。因此，解决中国住房问题不能局限于住房领域，应在更宽视角和更长时期内考虑问题。
首先，改革房地产税费制度和政绩考核体系，使地方政府摆脱土地财政的束缚。改革房地产税费制度，一要精简合并现行房地产税制，重构完善的房地产新税制，保留开发环节和交易环节的营业税，交易环节的所得税及印花税，保留土地增值税；将耕地占用税改为资源税，丰富资源税种；取消开发环节的房产税、城市房地产税等税种；新开征保有环节的房地产税，实现地方财政由“土地出让收入为主”向“土地税收收入为主”转型，由一次性收入向分年收入转变。二要调整征税范围和税率。兼顾财政收支需要和纳税人的负担能力，调整税基评估和税率，明确税收减免范围。三要改善房产税征收管理机制，加强基层税务部门房产税的征收管理，提高征税工作效率，部门间加强协调配合，建立房产、土管、城建、税务、民政、公安、银行等部门的协调机制。四要彻底规范收费。最大限度减少行政审批，控制政府规模，取消事业性收费，公开和规范经营性收费种类和标准，改革完善国有土地出让制度，公开土地出让金用途接受监督，压缩收费和地价上涨幅度。
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