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值得注意的是，在调控政策下，从2012年下半年开始，一二线城市改善性需求就开始逐渐增多。一直坚持刚需产品策略的万科，住宅产品销售结构也在发生变化。万科提供的资料显示，2012年万科90平方米以下户型按套数销售占比首次跌破50%，降至46%；而90~144平方米户型销售占比则逐年上升至44%，这是万科从2008年调整产品策略以来该户型比例首次超过40%。2009年，万科90~144平方米的户型销售占比为29%。
整体说来，万科144平方米以下的中小户型产品销售占比上升至90%，而2008年该比例仅为83%。
对此，谭华杰解释称，从万科的成交情况来看，90~144平方米小户型三房销售占比上升，主要是因为限购政策使得购房者十分珍惜手中的购房资格，大多选择一步到位。
此外，2012年万科首次置业产品的比例依旧维持在33%的水平，而改善性需求销售面积占总体销售面积的比例则由2011年的49%上升至54%，其他需求比例下降为13%。
刚需产品策略不变
对于“国五条”细则，不少观点认为，无论是二套房首付比例和贷款利率增加，还是二手房转让征收20%所得税政策，都将对日益抬头的改善性需求造成打击。
在此情况下，万科2013年的产品策略是否会作出相应调整？对此谭华杰向《每日经济新闻》记者表示，目前万科客户仍然以自住需求为主，产品策略不用调整。万科早在一年前就关注到改善性需求增加的市场变化，由此在小户型三房供应方面有所增加。
值得注意的是，2012年“安信地板门”事件让万科遭遇了近年来最大的“质量危机”，使得万科装修房战略饱受质疑。
尽管如此，万科装修房战略依旧未变，装修房交付比例进一步上升。在2012年业绩发布会上，万科透露，2012年实现交付房屋超过10万套，其中装修房超过8万套，占比超过80%。对此，万科在年报中称，万科的装修房战略基本实施完成。
招商加码商业地产未来5年占比或达两成
每经记者胡廷鸿发自深圳
和龙湖增加销售型商业物业的例子相同，招商地产也在加码商业地产开发。这一措施，也在一定程度上减小了“国五条”对大户型产品占有较多比重的招商地产的业绩冲击。
根据计划，2013年，招商地产位于蛇口的海上世界综合体项目将全面开业运营，而招商旗下在北京、漳州、南京等地开发的酒店、购物中心也将陆续亮相。
据招商地产副总经理张林透露，目前招商在商业地产的多个产品取得进展，并将于今年竣工或开业。
张林称，目前商业地产比重占招商地产投资额的10%左右，持有型物业已建成面积约90万平方米。预计未来五年商业地产投资比重将达到15%~20%，持有型商业租金收入将以每年5%~10%的速度增长。
此外，预计将有超过500万平方米的优质土地资源在未来注入招商地产。
提升商业地产投资比重
招商地产在商业地产领域的战略布局即将揭开面纱。
日前，招商地产旗下商业地产投资运营平台——深圳招商商置投资有限公司(以下简称招商商置)宣称，历时两年多改造的蛇口海上世界将在今年9月起全面试营业，届时海上世界广场[最新消息价格户型点评]、招商局广场[最新消息价格户型点评]、深圳希尔顿酒店等多个商业运营项目将开业。
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