依照法律规定，农村宅基地使用权的主体只能是农村村民。多年前，一名城市居民购买了一处农村房屋，最终法院判决其将房屋归还卖主———
城里人乡下买房风险多
多年前，一位北京市居民在我省兴隆县某村购买了一处房屋。最终，他却不得不依照法院判决，将房屋归还卖主。
2002年7月，兴隆县某村6组村民李某与北京市宣武区居民张某签订买卖房产协议书，约定李某将其所有的位于兴隆县某村6组的瓦房3间连同小院、宅基地面积203平方米，卖给张某。之后，依照协议，张某给付李某购房款8000元、电表安装费200元，李某把集体土地建设用地使用证移交给张某。该房产由张某购买后一直没有使用，始终未能办理过户手续。
2011年，李某起诉到兴隆县法院，请求依法确认他与张某签订的房屋买卖合同无效，要求张某返还房屋。
兴隆县法院经审理，作出判决：李某与张某所签订的购房协议无效。李某返还张某购房款8000元、电表安装费200元，即8200元，并从2002年7月至给付之日，按银行同期贷款利率向张某支付利息。张某腾退宅基地使用权范围内的土地及地上物，将3间瓦房返还李某。张某返还李某集体土地建设用地使用证。
张某不服判决，上诉至承德市中级法院，请求撤销原判。
承德市中级法院审理认为，根据物权法、土地管理法有关规定，宅基地使用权的主体只能是农村村民，而且是特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。并且，根据国务院发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定“农村的住宅不得向城市居民出售”，以及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。两个文件的规定，表明城镇居民不得购买农村的住房及宅基地，这种购房行为无效。张某是北京市城市居民，其与李某签订的购房协议无效。故对张某的诉讼请求，不予支持。近日，承德市中级法院作出终审判决，驳回张某上诉，维持原判。
“法院的判决是适当的。”河北新业律师事务所律师高平解释说，我国土地管理法规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。此外，国务院也相继出台一系列政策禁止城镇居民购买农村房屋，如国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《关于深化改革严格土地管理的决定》都有这样的规定。
高平律师表示，农村房屋的买卖、转让必然涉及到农村集体土地所有权、使用权问题，而农村集体土地具有一定的身份性，是农民赖以生产、生存的保障，通常仅限于农村集体经济组织成员占有、使用。就本案而言，李某和张某签订的买卖房产协议书买卖的标的物不仅仅是房屋，还包含相应的土地使用权。李某处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，张某不是房屋所在地农村集体经济组织成员，无权享有该村的土地使用权。记者周远 | 
