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随着深圳产业升级提速、人口红利逐渐消失，深圳关外的大量厂房已经空置。深圳市联众物业管理公司经理唐红伟估计，目前仅观澜、公明一代空置的厂房就有250万平方米，对应的占地面积接近100万平方米。而深圳关外厂房“升级”的主要模式是拆掉厂房后建成小产权房。
刚刚出台的《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间(试行)》文件显示，原农村集体经济组织继受单位合法工业用地放开入市，有两种收益分配方式供选择，第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过20%的物业用于产业配套。
“农民对于刚刚出台的政策并不感兴趣，很多人还不知道这一政策。政府拿走的比例过高，新政的可行性空间不大。”参与过多个深圳关外旧改项目的深圳东日工业地产总经理鲜玉春对中国证券报记者表示。
小产权房痼疾待除
“在深圳，农民关心的并不是他们的土地能否直接入市，而是推进土地改革将对他们的利益产生什么样的影响。”鲜玉春介绍，目前深圳的原农村集体经济组织继受单位(村民股份公司)利用土地的方式主要有两种，一种是将土地违规出让给开发商，一种是建设厂房或商业楼宇收取房租，而后者占据了较大的比例。深圳近年来的城市发展极大地提升了土地的价值，目前村民股份公司每年给村民家庭的分红可高达数十万元。
但是，村集体出让土地的行为长期游离于法律之外，土地贱卖、侵害农民利益的事情时有发生。中国证券报记者获得的一份“土地交易合同”显示，2002年观澜镇某村集体以每平方米65元的价格将9000余平方米土地50年的使用权卖给某玩具公司，随着深圳关外土地价值不断上涨，该地块又被转卖多次。一名深圳地产人士表示，目前深圳关外已被私下交易的灰色土地占四成左右。正是在这些非法出让的土地上，滋生了占深圳住房总数一半的小产权房。
尽管深圳每次出台新的土地政策之时都会强调与小产权房转正无关，但深圳的小产权房都会借机提价。2012年3月，国土资源部表示将试点清理小产权房，深圳小产权房应声而跌。然而，2012年5月深圳土地管理制度改革总体方案出台、8月深圳市表示将启动原农村集体土地确权工作、今年1月又表示原农村集体产业用地可申请直接入市，三项政策出台后，深圳关外小产权房的价格上涨了近两成。
中国土地勘测规划院副总工程师、中国土地估价师协会副会长邹晓云表示，深圳与其他城市最大的不同是，深圳的土地国有化已经通过行政手段在“理论上”完成，因此不存在集体土地转变性质变成国有土地的问题，这为深圳土改提供了路径。“但在深圳土地国有化的过程中，并没有确认农民对土地的权利。如今又采取如此高比例的土地出让金分成，这样的政策让农民难以接受是情理之中。”
“按照这样的规定，农民的土地以工业用地的形式进行拍卖，之后与政府分成，农民获得的收益将小于将土地‘卖给’开发商开发小产权房的收益。村民们缺少将这些土地推向市场的动力。”一位不愿具名的深圳房地产人士对中国证券报记者表示。
但也有专家认为，一些集体土地的市场价值本身不高，引入分成比例实际上是引入了市场化手段，有利于给农民提供话语权，保护他们的利益。
深圳土改如果推进太快，诸如小产权房涨价这样的现象难免越来越多，如果推进过慢，大量处于灰色地带的原农村集体土地将继续被低效利用，未来改造将难上加难，稳步推进是深圳土地管理部门的唯一选项。
如何确保农民权益
自从2004年国务院允许“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”以来，包括深圳在内的多个地区都开始尝试土地管理的新模式。然而，从目前各地区采取的土改模式来看，平衡推进城镇化、政府财政收入以及农民利益之间的关系并不是一件容易的事。
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