|
销售速度取决于户型和区域
中国房地产业协会市场委员会副秘书长陈啸天此前告诉《每日经济新闻》记者，2013年最热销的房地产产品，依然会是那些定价低廉且符合刚性需求的产品。他说，2012年四季度全国的房地产市场出现过120平方米以下小户型卖断货的现象。
陈啸天认为，由于总量供应仍然无法满足需求，120平方米以下的小户型今年仍会有较好的市场前景，但是，一些销售定价较高、性价比不存在优势的小户型产品，仍然可能遇到滞销的压力。
开发更多刚性需求的产品，已经成为很多企业2013年的目标。
此前，曾经在上海开发过中凯城市之光[最新消息价格户型点评]、徐汇中凯城之光的嘉凯城房地产发布公告称，未来三至五年，将以国家宏观调控政策支持的、定位为满足居住需求的产品为主，主要包括首次置业的刚需类住宅产品和首次改善类住宅产品。
事实上，除了户型产品结构的因素，企业的产品布局也将影响到项目的销售。
去年三季度过后，一些原本主要在三四线城市布局的地产商销售业绩开始出现下滑。克而瑞统计，随着房价上涨，供应过量，近40个三四线城市目前已经进入调整阶段，如无锡、连云港、淮安等城市都属于此类，调整过程可能长达三年左右。
此前，《每日经济新闻》曾报道，如营口、常州、南通等城市已经出现了供应量过大的风险。在这样的背景下，在这些城市大量开发的地产公司势必面临盈利能力下滑的风险。
宋延庆表示，三四线城市很多楼盘单价卖到了6000元~7000元/平方米，但其中很多建材的配置完全没有必要，比如中空玻璃、落地窗等都有降低标准的空间。
成本控制关键词：融资
由于净利润水平大幅下滑，房地产公司在去年普遍采取压缩成本的方式来提升企业盈利能力。但在建筑成本和劳动力成本高启的大环境下，地产商控制成本的空间或许只有融资。
上海首个合作建房项目的负责人钱生辉透露，合作建房模式的成本之所以比周边便宜，关键在于没有融资成本，完全是用股东资金开发房地产。
陈啸天也告诉《每日经济新闻》记者，在整个行业中，地方国企和央企的盈利能力可能会更强一些，因为他们融资成本要低一些。
2012年四季度至2013年初，包括融创中国、龙湖地产、SOHO中国等都在香港融资，其中龙湖、中骏等公司的融资成本低于同期银行贷款利率。
除此之外，企业融资借贷杠杆率的拉长也对于地产商2013年的盈利有着深远的影响。
中房信的研究报告称，眼下行业存在着金融“脱媒”的大趋势，资金不通过银行，直接在项目和资本之间实现对接，构成了一个庞大的市场。项目代建、地产基金、信托通道等都是支持房地产进行金融“脱媒”的重要组成部分。品牌企业有能力利用金融“脱媒”来进行表外融资，放大公司的财务杠杆。而企业的盈利能力与财务杠杆的倍数有很大关系，财务杠杆倍数越大，净资产收益率也会越高。 | 
