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金地集团总裁黄俊灿
2020年前是行业发展重要机遇期
记者张昊
明年楼市整体平稳
中国证券报：城镇化为房地产行业提供了怎样的发展机遇？是否会影响公司目前专注于一二线城市的布局？
黄俊灿：未来十年，随着一线城市常住人口不断增加，城镇化及人口结构带来广大的刚性需求，将带动房地产市场的持续发展。农村转移至城市人口中20%将会在城市购买住宅。2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期。
中国证券报：2012年市场前冷后热的走势较为明显，金地[简介最新动态]怎样评判今年的市场？对于明年的市场走势，有何研判？
黄俊灿：由于刚性需求的支撑，以及前期被压抑的购买力逐渐释放，2012年市场整体发展平稳。一线房企在复杂的政策和市场环境中，通过各种努力，经受住了市场的考验。下半年成交数据表明楼市有回暖趋势，其支撑是刚性需求和改善需求的释放。我们预计明年及未来几年行业将平稳发展。
做出以上推论的主要论据是，中央经济工作会议已经为明年经济工作定调，宏观经济趋于稳定，明年经济社会发展具备很多有利条件和积极因素，对未来的中国经济有信心。我们认为，明年将保持宏观经济政策的连续性和稳定性，房地产市场调控政策不会放松。整体上2013年仍将是一个观望过渡年，房地产市场量价走势有波段但整体平稳。
我们对市场的长期观点是，未来房地产市场将呈现出机遇与挑战并存的局面。从宏观经济发展趋势来看，中国经济增长过去十年依靠投资拉动的发展模式正逐渐丧失可持续性，地产行业对GDP增长贡献已达约6%或更高，经济增速趋于放缓。扩大增长空间和改变增长结构的政策，城镇化水平的提高、服务业的发展、区域间平衡发展，将成为未来中国经济新的增长点。政策层面，经济增长与民生成为政策权衡两个重要因素，未来随着市场化调控政策措施逐步出台，楼市调控将呈常态化趋势。
优先开发中小盘
中国证券报：在刚需产品成为市场成交主力之后，未来金地的产品线将呈现何种格局？
黄俊灿：去年的销售数据和今年的销售显示，刚需类产品支撑了主要的成交和业绩。
在土地投资方面，原则上，公司坚持严格控制土地成本、强调拿地区域分布的合理性，着重补充刚需和首改类产品的占比，首置、首改占比显著提升，以提升产品市场竞争力。我们判断，未来十年刚需市场仍为市场需求主体。同时，也要紧紧抓住改善型市场，未来改善型市场仍将进一步成长，尤其是首次改善型市场将会呈现较好机会。短期内，公司会进一步考虑调整后续拿地的产品结构及地块规模，向刚需、自住、首改等类型倾斜，为发挥投资最大规模效应，提升集团周转率，新投资项目我们会优先考虑建筑面积在20万平方米以内的中小盘。
在产品研发方面，公司进一步研发针对首置首改客户的新系列，为市场提供更广阔覆盖面更大的多元化产品。
中国证券报：金地对于刚刚收购的星狮地产[0.440.00%]有何战略规划？公司今年进行了两次境外融资的尝试，这在A股公司中并不多见，未来境外融资是否会成为公司融资的主要渠道？
黄俊灿：未来公司仍将以自有积累资金和银行信贷为主。海外发债成功，主要意义在于开拓了新的融资渠道。
近期金地在融资和海外并购方面的进展，不仅有效助力金地集团一体两翼战略的推进，更将持续加深金地在国际资本市场的影响力。
商业地产大有可为
中国证券报：国内的房地产基金规模在2012年出现明显增长，金地设立的稳盛投资基金是否会回避金地自己的项目？
黄俊灿：2010年，金地集团明确了“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商”一体两翼发展战略。金地的业务模式将成为长期发展的核心竞争力。
截至2011年末，稳盛投资已经完成了从基金管理部到独立的基金公司的升级转身。目前，稳盛投资旗下管理着一只美元房地产基金和9只人民币房地产基金，管理规模总计约50亿元人民币。稳盛投资并不刻意回避金地集团的项目，稳盛基金的定位是尽量避免从金地的资产负债表里去买项目，更多的是与金地共同投资。如果是和金地共同投资的话，就不是简单从金地买项目，基金和金地是合作投资的关系。如果金地有适合稳盛投资的项目，稳盛没有必要也不应该刻意回避。
中国证券报：金地集团对商业地产有何规划？商业地产是否出现过剩苗头？
黄俊灿：针对商业地产发展空间的问题，从战略角度来看，在中国经济发展模式转型背景下，国内居民收入和消费水平有巨大提升空间。城市化的过程，并非是人口在城市的简单汇集，为了解决不断增加的城市常住人口的消费与文化需求，相应的商业与文体产业也将蓬勃发展，这应合了中国经济转向消费拉动型的大趋势。
目前中国人均商业面积与国外发达经济体相比，还有很大的增长空间。中国商业地产的总体存量面积大概在17亿平方米左右，约占房地产总存量的8%，低于发达国家和地区的比重。2010年中国的人均零售面积仅为0.9平方米，远低于发达国家的水平。每单位GDP的甲级写字楼面积也处于较低水平。从趋势上看，商业地产面临的经济形势相对稳定和宽松，商业地产市场大有可为。 | 
