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但当地一位承接楼盘自来水管道安装的建筑商孙大明（化名）告诉记者，她们都在说谎，故意误导购房者。“谁会傻到说自家楼盘卖了两年还没卖出去几栋，那购房者还敢买吗？恒大绿洲销售最差，估计只卖出去一两栋楼，保利·香槟花园次之，26栋楼只卖出去5-6栋。销售最好的是本地企业中天集团开发的中天·桃花源，他们卖了一年半也才卖出42%左右的房子。滞销问题可见一斑。”
由于长年跟开发商打交道，他对营口房地产市场非常了解。据他介绍，营口市主城区主要分布在站前区和西市区，这两个区楼市已经明显供大于求。“现在，四口之家的房产数都在在2.5套以上，没有所谓的刚性需求。每年新建那么多楼盘，开发商说都卖给了本地人，纯属忽悠。大部分楼盘都在市区的边缘地带，交通不便、没有生活配套设施，本地人谁去住？况且，营口房价近几年都是微涨，投资属性不强，已有住房的人也没有多少投资意愿。”
据他推测，不包括远郊区县和开发区，营口市区的存量房5年之内都消化不完。但他认为，就算滞销严重，但营口市区房价下降的可能性不大。“从开发商成本来看，原材料和人工成本年年上涨，目前市区内每平方米的房屋成本大概在3700元左右。开发商已是微利经营。”
荒地上的空城
相对于市区的滞销问题，营口沿海产业基地的情况则更为危险。
沿海产业基地紧临全国十大主枢纽港之一的营口港，总规划面积180平方公里，正在建设中的哈大高铁横穿此处，营口机场也在规划当中。目前，沿海产业基地计划发展装备制造、石油化工、新材料与新能源、商贸物流四大产业。营口市官方称，沿海产业基地是实现跨越发展的重要引擎。
1月20日，中国证券报记者与孙大明打车来到沿海产业基地，一路上看不到人影，只有一个接一个的地产项目。
在楼盘比较集中的一个地方，记者让出租车停了下来。孙大明告诉记者：“以后这个地方会成为新的市中心。为支持沿海产业基地发展，市委市政府准备南迁到这里。旁边还有正在建设的营口市奥体中心和大学城。”随后，记者走进一个名叫东方塞纳城的售楼处。
通过与售楼小姐交谈得知，此楼盘在2011年9月就开盘了，现在已属于现房销售，价格约3000元/平方米，目前按揭贷款打9折。她同样坚称是尾盘销售，已建好的十几栋楼基本卖完了；本地人是购房主力，但一些小户型的房子被黑龙江过来的人当做投资买走了。
记者走访与之一墙之隔的星汇·奥城楼盘，它们的价格在3800-4000元/平方米。为何相邻楼盘差价会达到近1000元？东方塞纳城售楼小姐没有正面回答，只是说让利消费者。但记者从她口中得知，由于临近未来新的市府中心，东方塞纳城原本规划有住宅和商业城，但目前商业城项目已经停工。“整个项目资金需求很大，现在我们老板要保证住宅部分的资金都有点问题了，所以把商业项目停了。”因此，低价销售以便快速回笼资金成为当务之急。
相比于东方塞纳城砍掉商业城，沿海产业基地的一些楼盘已经处于烂尾楼的边缘。在路过一家叫沿海家园的楼盘时，孙大明告诉记者：“你看，楼都建好了但没人来买，导致这家开发商资金出现问题，工程去年年底就停了。”
此外，记者一路上还看见一些在建楼盘已经停止施工。“看到其他楼盘卖不出去，他们就干脆不建了，这样损失还少点。”孙大明说。
在记者所看过的楼盘中，售楼小姐们都提到，鞍钢、中石油、中石化、富士康、可口可乐等大型企业的部分工厂将落户沿海产业基地。但记者乘车转了一圈，只看到了鞍钢的炼钢炉在吐露白烟。
事实上，沿海产业基地还处在前期开发之中。“市政府什么时候迁，谁也说不准。5年也可以，8年也可以。沿海产业基地现在也只是一片荒地，要引进的企业绝大多数还没有工厂没有人员进入，怎么可能有住房需求？”
据孙大明保守估计，沿海产业基地要初具规模至少需要7-8年时间。到那时，该地的房地产市场才会活跃起来。
到了夜晚，除了道路两旁的路灯和来往车辆的车灯能带来一点光亮外，沿海产业基地其他地方全是一片漆黑。
开发商贷款已被切断
房子卖不出去，开发商的资金链就容易断裂，银行了成为最后的“救命稻草”。1月21日，中国证券报记者电话咨询了包括中国工商银行营口分行、招商银行营口分行、交通银行营口分行、营业银行等在内的各大银行对房地产开发商的贷款情况。令人惊讶的是，当地几乎所有的银行在2012年初就已经停止了向开发商贷款，并且今年也没有松动的可能。
在当地一位银行业人士的帮助下，记者联系到了工行营口分行信贷部的一名业务人员赵先生，他告诉记者：“营口这个小城市，存量房惊人，消化不过来。小银行不敢介入，大银行也很谨慎。开发商找我们贷款根本批不下来。我看2-3年之内都不可能放松。”
营口银行信贷业务处某工作人员表示，当地人民银行支行和银监局去年初就规定，不允许给开发商贷款。当问到什么时候能贷时，该工作人员表示，他们也不知道，这要等监管部门的通知。招行营口分行信贷部田女士告诉记者，现在开发商要融资只能通过信托和发债来解决。但上述银行都表示，个人按揭贷款业务能正常办理。
对于营口多家银行停止开发贷的行为，分析人士黄章林认为，这说明当地楼市的风险已经很严重，如果当地开发商的资金需求一直得不到满足的话，不排除有崩盘的可能性。
在2012年10月发布的中国城市发展前景与风险排行榜报告中，营口位列全国城市市场风险排名第26名。营口的房价收入比高达153。房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般合理的房价收入比的取值范围为4-6之间。营口的房价收入比远远超过了一二线城市，在三线城市中也相对处于一个高位水平。
分析人士杨红旭指出，在工业化、城镇化的道路上，营口还是简单地做房地产的文章，它有鄂尔多斯的影子。
黄章林认为，银根被切断，营口当地拿了地还没建的开发商应该赶紧卖地脱身，拿了地也建好了的开发商要赶紧以价换量清库存，减少损失。 | 
