2013年1月9日，于广州的寒冬之中，城市观点论坛中国行2012年度论坛再次激情启幕，思想绽放。
住建部政策研究中心主任秦虹出席会议，并发表了题为“2013房地产市场预测与展望”的年度演讲。
以下为秦虹的演讲实录：
2012年房地产市场走势先低后高，主要受房地产市场预期影响。影响这个预期的决定因素有三个方面：第一，货币政策的调整。今年为了稳增长，货币政策在年中后适度地宽松，整体比2011年要宽松。货币政策从偏紧走向宽松，导致人们对房地产市场向好的判断。
第二，宏观经济的走势。今年房地产市场变化最大的就是11、12月份表现比较好，而中国宏观经济走势也是第三季度触底，第四季度回升。
第三，关于供求关系判断。从2010年开始我们实施对房地产严格调控政策，调控政策经过两年时间，没有放松力度、没有改变方向，特别是2012年没有任何的放松房地产调控政策这样一些新的政策出台。在政策没有变化的情况下，经过两年市场对库存的消化，到了下半年开发企业资金状况得到极大好转，供求关系从年初库存量过大到年末库存量得到部分消化，引发了人们对未来房地产价格走势的判断，所以预期影响了房地产市场的变化。
房地产市场预期从来都是不稳定的，经常是由于预期决定了市场，导致市场需求或集中观望或集中释放，最后引起了市场上下起伏波动。由于房地产市场本身是资产属性所决定，所以影响房地产市场的因素主要是预期，而不是实际的需求。一般消费品如果需要的话就会去买，但是房地产资产属性很强，即使需要也不一定买。对房地产市场来说，预期影响远远大于实际需求。这是第一个看法。
第二个看法，以销售面积研判2013年，因为价格从来都是跟着销售来走。先有销售变化，后有价格的变化。2012年基数是低的，在这样的基础下，由于去年上半年基数很低，所以出现了低基数基础的增长是不奇怪的。
从刚才所说的预期来分析，有以下方面影响2013年房地产预期。
| 
