|
——房屋空置率。空置率是反映房地产市场的重要指标。空置率有两种算法，一种算法是根据待售房屋计算的行业空置率，它是指一定时间内开发商建设的房屋没有销售（出租）的面积占其开发总量的比值。
另一种是社会算法，即把没有人居住的房子称为空置房，通常这种空置率的算法统计计算空水电表读数变化、夜晚黑灯率等指标。比如，国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零，这些空置的房屋可供2.6亿人居住。当然，不同算法得到的社会空置率可能得到截然相反的结论。
华远地产董事长任志强认为，如果按照中国城镇建筑140亿平方米的总存量计算，住宅的空置率不到4%，因为按照住房面积140亿平方米，人口6.7亿，人均20多平方米计算就会发现，空置量非常低，空置率很高是假象。
由此可见，对住宅空置率的统计和计算国内外并不一致，很难做出比较；具体而言，目前空置率面临两大挑战，一是如何定义至今没有权威说法，二是根据不同的定义得出完全不同的空置数据，从4%到40%不一而足。对此我们采用替代性指标，商品房施工面积与商品房竣工面积的比值。本指标反映商品房未来供求差异。商品房施工与竣工面积分别代表供给和需求，该比值越大，则说明泡沫可能性越大。
——房地产贷款占全部贷款总额比重。从房地产资金来源看，推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分是由商业银行贷款流出的。房地产贷款增长过快，就会助长了地产泡沫的形成，但是该指标的缺点是没有一个公认衡量房地产泡沫的标准。
——个人住房贷款增长率/人均收入增长率。从需求的角度看，个人住房按揭贷款政策促使房地产投机需求膨胀。从目前看，房地产贷款中，个人住房抵押贷款占比在60%以上，而房地产开发贷款占比不足40%，
个人住房抵押贷款增长较快就意味着房地产需求增长较快。从需求的角度，个人住房贷款增长与人均可支配收入增长比反映了信贷对房地产需求的支持程度，代表了房地产泡沫发展及实现的程度。该指标的数值越大，说明个人依靠银行贷款增长形成的房地产需求越大，投机程度越高。结合我国实际状况以及参阅国内各学者的意见，本文认为，该指标大于1而小于2则存在轻微的房地产泡沫；如果该指标大于2，则存在严重的房地产泡沫。因为房地产市场需求量快速增加，很大程度上依赖于信贷杠杆的推动,与信贷规模具有同步扩张和互动发展的性质。考虑到真实需求的存在，这里不能简单地根据近年来该指标的持续增长而得出市场泡沫的结论，但可以采用此指标作为参考值来考虑。(和讯网) | 
