7个月前，《每日经济新闻》记者曾报道，上海“最牛商铺”中华商城购入时的价格只有4.86亿元，但在一年多的时间里却成功融资近10亿元。10月23日，随着上海市第二中级人民法院对相关案件的开庭审理，一种野心勃勃但风险频出的融资方式浮出水面。
庭审中最令人震惊的是，2011年收购中华商城、金山义乌小商品城、上海滩商厦、兴宇大酒店等4个项目，并通过出售、出租其中部分商铺产权和使用权获取总额13亿多元投资款的总策划人——浙江商人李卫星自己投入的资金不过4000多万元。
这位自称用SOHO中国[简介最新动态]总裁潘石屹类似商业模式收购烂尾楼的浙江商人，在法庭一审时称，汲取了多家江浙专业市场经营成功的经验，然后再选择以高额回报吸引投资者购买房屋租赁权和产权。
然而，正是他和他旗下员工承诺对投资者的“高额回报”，使他涉嫌非法吸收公众存款，并被检察院起诉。
李卫星称上述四个项目的承诺回报率为房价或房屋租赁价格的5%~10%。但上海业内人士介绍，上海商铺的租金目前只能保持5%左右的回报水平，上述承诺很难兑现。
1.4亿资金收购20多亿债务
在李卫星一案被公开审理前，上海媒体曾对他在这一事件中扮演的角色多有猜测。一家上海媒体曾引用知情人士的话称，李卫星之所以会“出事”，是因为出让方给出的价格很低，他甚至没有对项目做尽职调查。
《每日经济新闻》记者曾查阅了上海滩商厦、金山义乌小商品城、兴宇大酒店和中华商城等项目的开发商工商管理登记资料，发现李卫星并未担任其中大部分项目的法人代表，很多企业的股东中甚至没有李卫星的名字。
以中华商城的项目公司上海兴天实业有限公司为例，法人代表的名字是“覃红斌”；上海滩商厦的项目公司上海浦顺房地产有限公司的法人代表为“杨益方”；中华商城上海四晟投资管理有限公司的法人代表也是“杨益方”。
11月23日法院一审显示，李卫星并非“无辜”。李卫星承认，他才是这四个项目的实际控制人，而上述覃红斌等人不过是替他代持股权的员工，其中覃红斌为他的司机兼车队队长。上述4个项目的实际控制人就是李卫星。
法院庭审显示，李卫星在收购上述4个项目前自有资金只有4000多万元，但他自称有1.4亿元，另外的1亿元由金山义乌小商品的原业主借给他，他认为上述资金属于“模糊投资”。
不管是4000万元，还是1.4亿元，李卫星选择的收购方式，从一开始就注定是失败概率极高的商业行为——替原业主承担债务。公诉方统计，这些物业累计负债超过20亿元，除了银行贷款外，还有大量的民间借贷。在完成收购上述物业后，李卫星还需要承担股东收购款。这使他从一开始就必须考虑通过销售回笼资金，来支付上述欠款。
在回答检察官问题时，李卫星表示，在收购中华商城等物业前，他广泛参考江浙一带成功的专业市场，再制订销售计划后，再实施收购。
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