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业内建言
房企拿地切忌不理性
针对一些高价地坎坷的命运，业内人士普遍认为，归根结底是一些开发商在土地市场上“太不理性”造成的。
中原地产华北区董事总经理李文杰表示，一般情况下，开发商拿地都采用所谓的“敏感性分析”倒算法，就是根据不同的市场预计售价反过来推算楼面地价的合理价格。不过每个企业的情况不同，因为拿地涉及企业如何决策，是否相信现场竞价人举牌的水平？
企业的现金有多少，是不是唯一需要靠出售来滚动开发？是不是志在必得？企业现有的土地储备是否已经足够，或者饥不择食？该地块对于企业来讲是不是有战略、品牌等多种含义？
除了理性的拿地策略，还有一种非理性拿地，就是赌未来的市场预期。
面对目前年底土地供应市场的开闸和房企大规模拿地的特殊情况，李明也有自己的意见，其并不赞成大规模储备土地，无论是从考虑房企利益或者是土地属性角度出发都是如此。
“远洋从来没有赞成过大规模土地储备，我一直都要的是适度储备。”李明表示，土地本身是国有的，土地储备并不是企业合法干的事情。同时，储备量和开发商之间应该有固定的比例。
开发一个楼盘理论上讲，三年到四年，最多五到六年，也就是说每年的储备量是开发量的五倍，能满足正常的需要倍。
以远洋地产为例，其一年三四百万平方米的开发量，土地储备就应该是两千万平方米。
“所以做土地储备的时候规模要适度，如果说土地升值非常快，那些土地储备多的公司显然得到了高速利润，但这个东西并不是核心内容也不是核心能力体现，就像是挣了一笔奖金。”李明表示。
李明认为土地储备多少还是要从企业经营和战略来考虑和理解。土地多了自然会有问题，按国家的政策，拿地后最晚两年就要开工，这样看这些上市公司的土地储备就知道是不是合乎逻辑的。 | 
