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分析房价上涨，就不得不分析现行商品房房价的基本构成：第一，建筑安装成本；第二，土地成本；第三，税费；第四，利润。
其中：建筑安装成本每平方米1000~1500元，全国各地的建筑安装成本价格差别不大，因为水泥和钢材全国各地的价差不大；税费占房价15%；开发商利润占房价15%；其余就是土地成本。
不妨举例说明：以北京房地产市场为例，当房价每平方米20000元时：①建筑安装成本1500元；②税费20000×15%=3000元；③利润20000×15%=3000元；④土地成本20000－1500－3000－3000=12500元，占房价的62.5%。由此可见，土地成本是构成房价的重要因素。房价上涨过快的重要原因还是是土地价格上涨过快。
我国现行土地政策特点是：中央和省级政府不直接掌握任何土地，其主要职能是管理土地的开发与使用。而城市政府，包括直辖市、省会城市和地、县级市的政府直接掌管土地，城市政府的职能是既有管理又有经营，集“裁判员”与“运动员”于一身；其经营的目的就是追求土地收益的最大化，经营的形式就包括所谓“城市经营”。
“城市经营”是指地方政府以土地为商品，以全方位提升城市形象为手段将低价的土地打造、包装后高价卖出。由于经营收益由地方政府支配，土地收入的经营利益涉及地方发展，必然导致管理服从经营。国有土地的经营作为政府的职责，客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体。在相当程度上，地方政府成了房价上涨的主要推动者，是房价上涨最大的赢家[最新消息价格户型点评]。
不应忽视房地产市场
巨大的刚性需求
房地产市场巨大的刚性需求在于中国的工业化和城市化进程悄然起航。中国正在经历由农业人口向城市人口的大迁徙，因为一个国家的现代化是不可能在农业劳动力占整个人口50%以上的情况下实现的。发达国家的农业人口大都不超过6%，美国、英国在2%左右。
改革开放30年来，我国城镇人口增至6.07亿人，进城农民达4亿。目前农业人口还占53.3%，也就是说中国目前还有13.4亿×53.3%=7.14亿%的农业人口(相关数据来自中国发展研究基金会2010年发布的《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》)。
如果按人均22平方米住房面积计算，那么改革开放30年来，至少需要为新增4亿城[简介最新动态]镇人口修建4×22(平方米)=88亿平方米的住房。
根据相关调查统计，进城农民只有不到30%在城市购房，另外70%是通过租房、集体宿舍、工棚解决住房问题。如果这70%都购房，目前还需要有：88×70%(平方米)=61.6亿平方米的住房(不包括城镇居民改善居住条件的需求)。
同时，在未来快速城市化的进程中，农民进城必然是长期趋势，据《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》报告称：平均每年以2000万人的速度“农转非”；到2030年的20年时间内，还有4亿农民工及其家属的市民化。未来20年，4亿农民工及其家属进城，意味需要4亿×22平方米=88亿平方米(还不包括城镇改善居住条件的需求)。
另外，中国每年还有1600万左右人口出生，20年后还有3.2亿人需要住房3.2亿×22平方米=70.4亿平方米。
基于以上3项，未来20年，中国共需要建61.6+88+70.4=220亿平方米的住房，未来房地产市场有着巨大的刚性需求。
对于大量的商品房积压，目前通俗的解释是：房价大大超过刚需的购买能力。其实，这本质上是商品房为房地产开发商私人占有。在房价不断上涨的氛围中，要想开发商降价，相当于与虎谋皮。
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