关于我国房地产市场调控的若干思考与建议
历史经验证明抑制物价最有效的办法是加大商品供应，而不是限制交易。限制房价上涨最好的办法，就是加大住房的供应，特别是保障房供应
■雷涛
目前我国的房地产调控形势依然严峻。在前一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较高，“有形之手”在房地产诸多环节发力：限购、限贷、限房价、限地价等。但楼市回暖速度仍超预期。房地产市场经过短期的低迷和观望后，3月份以来，各地楼市成交量持续回暖，一些地方房地产市场成交量有所增大，个别楼盘甚至出现久违的热销场面。与此同时，房价依然居高不下，特别是并未“限价”的二、三线城市，房价涨幅领跑全国。
“史上最严”的房地产调控似乎到了十字路口。如何让调控不变成“空调”？笔者在调查和思考的基础上，试图对目前房地产现状及房地产政策调控的效果进行一些客观的剖析，并提出相应对策。
调控政策出台后房产的
租金上涨，转移了投资风险
毋庸置疑，调控政策锋芒指向的是房地产市场上的投机和投资。
在房地产市场上投机主要是炒房者，比如山西炒房团、温州炒房团，起主要特点是单笔很大，只炒不租，占总的市场份额不大；在房地产市场上投资者是购房后出租，以收取租金为目的的广大“房民”。
所谓刚性需求，是指在人们日常生活中的必需品。住房就是居民必不可少的刚性需求，是人就必须住房。
住房的刚性需求表现在两个方面：购房和租房。但人们把住房的刚性需求往往理解为购房。在目前的工资水平下，对数以亿计的进城务工农民来说租房才是现实的刚性需求。
目前租房的刚性需求占需求70%以上。对租房的房源来说，国家廉租房、公租房有限，因此，要有投资者投资住房，出租才有房源。在房地产市场上，为租房提供房源投资的投资者数量庞大，投资者人数占90%以上。
改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在普通民众眼中，房地产仍是最重要的消费品和投资品，具有双重属性。在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，在其他投资渠道显少的情况下，购置房产是富裕起来的城市居民的理性选择之一。即购房以保值增值，又有租金收入。以成都市为例，基本上有户口的成都人，多数家庭都会有一套以上的房子出租，有七八套出租房的不在少数。
资本是趋利的，资本看重的是投资回报率，以租房投资为目的投资者看重的回报率是租金。当租金的回报和利息相当，并且不断上涨，再加上庞大的租房市场，就会使更多的资金流入房地产市场，资本积聚在房地产市场就顺理成章了。
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