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张大伟分析表示，目前首套房贷款利率水平依然以85折优惠为主，但下半年以来信贷宽松、市场环境发生改变令部分购房者观望情绪浓厚。他预计，四季度开发商“以价换量”基本结束。此前，全国多个城市都出现了价格止跌企稳迹象，之前热销的项目都出现了折扣减少、变相提价等现象，高性价比房源明显减少，导致购房者在出手购房时再现犹豫。“业界普遍预期，明年的楼市成交量将好于今年。”
业内人士指出，银行信贷与楼市走势关联度非常大，预计在楼市信贷趋宽松的情况下，房企未来主动降价的动力或有所衰减。链家地产市场研究部分析师张絮认为，此前新房市场的刚性需求在二三季度集中释放，而“金九银十”期间成交量未出现预期中的高峰。进入11月以后，在推盘力度减弱、需求回落的情况下，成交量恐结束涨势，预计年底前冲高可能性不大。年底前开发商和购房者的观望情绪加重，市场买卖双方博弈加剧，预计楼市成交及新项目开盘销售表现趋平淡。
额度收紧一线城市利率上扬
在北京、广州、上海等一线城市，银行出现了由于年末信贷额度紧张而导致个人房贷业务“紧俏”的情况，首套房贷利率普遍呈现温和上浮的趋势，但首次置业的购房者仍能获得一定程度利率优惠，总体情况好于往年。
某银行网点的工作人员表示：“虽然目前利率折扣上调到9折，但我们批贷放款的速度仍比较正常。而去年这个时候，我们执行的是基准利率，要放款还得等到来年。”实际上，中国证券报记者此前走访南昌、宁波、重庆等二三线城市时发现，早在几个月之前，这些城市的首套房个贷利率优惠就已经取消，大部分执行基准利率。
中国证券报记者从链家地产、思源地产等中介门店了解到，目前中、工、农、建等四大行的首套房贷利率在85折利率优惠至基准利率之间。而中信、光大等股份制商业银行的首套房个贷利率大部分为基准利率。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示：“去年这个时候，首套房贷利率几乎就没有在基准利率以下的。以北京市场为例，90%的成交都是基准利率。”而今年只有部分个人信用状况、财务状况极不好的贷款申请者，才有可能执行基准利率上浮。
在上海，交通银行等大型国有银行仍执行首套房贷款利率85折优惠，资质较差的申请者利率水平有所上浮。而多数中小银行首套房贷利率已经普遍上浮至基准利率，有的甚至上调幅度更大。
在广州，部分商业银行将首套房贷利率优惠从85折提升至9折。由于额度紧张，银行对房贷业务的审批也更加严格，附加条件的贷款“软门槛儿”也在抬高。业内人士分析，银行作出的调整，可能意在减缓放贷额度。
“如果是首套房，目前最低只能在基准利率的基础上下浮10%。”在广州市天河区一家建行网点二楼负责办理个人贷款的大厅，工作人员小李表示，最近房贷优惠收紧了几个点，客户明显少了很多。即使来几个客户，也都是询问的多，真正办理业务的寥寥无几。
“总行已经下文一个多月了，以前还有85折甚至7折的优惠，现在临近年底，贷款额度收紧，银行方面有压力，所以个人贷款这块办不成的也就不勉强了。”小李介绍，目前最低贷款利率为基准利率的9折，最高可能上浮30%，视个人信用资质情况而定。如果信用评估水平过低，就要执行最高利率。
同样将个贷利率提升至9折的还有广发银行等中小商业银行。不过，广发银行信贷经理小刘提醒说：“如果楼盘所在地理位置比较优越、交通也比较便利，仍可以享受85折的优惠。”
“各个地区、各个支行的额度松紧程度不同，即使是同一城市，各个支行执行的房贷利率政策也可能不一样。”中信银行(601998,股吧)一位贷款客户经理如此解释。而交通银行以及花旗、汇丰等外资银行则明确表示目前仍执行基准利率85折的利率水平。
值得注意的是，临近年底，有部分商业银行选择性地停止了相关房贷业务。中国证券报记者调查发现，广州工商银行的部分网点，已经暂停新房贷款业务和公积金贷款业务的办理，只办理二手房贷款业务以及商业贷款业务，且二手房贷款利率仍然为基准利率85折优惠。业内人士指出，对于银行来说，公积金贷款显然没有商业贷款的利润高，在资金有限、公积金贷款额度相对紧张的情况下，暂停公积金贷款也较容易理解。
张大伟也表示，部分中小银行的首套房贷款利率执行基准甚至上浮，其实是变相收缩业务。“这和中小银行的经营策略调整有一定关系，利率不打折其实就是变相告诉购房者们，我们不想做这块业务了。”
中国证券报记者日前走访北京、广州、上海等一线城市商业银行网点发现，部分银行的首套房贷利率优惠已从85折悄然提升至9折或基准利率，但升至基准利率之上的情况较为少见。
多位业内人士认为，首套房贷利率上浮对刚性需求购房者影响较大。但与去年同期相比，今年四季度银行仍有利率优惠，实际体现了房地产市场信贷总体趋宽松的态势。此外，下半年以来，银行房地产开发贷款对部分优质房企、楼盘项目予以定向支持，房企融资环境明显改善，预计年底楼市成交或趋于平淡。 | 
