冯海宁:土地供应计划为准不如市场为准

house.fjsen.com        2012-11-07 10:26       冯海宁 来源:每日经济新闻        我来说两句

今年前三季度土地供应负增长。来自国土部的数据显示,前三季度落实住房用地供应量为8.3万公顷,占全年供应计划落实的52.1%,同比减少17%。土地供应负增长的原因并不复杂,主要是受上半年楼市景气度影响,不仅开发商信心不足,而且拿地资金也有限,再加上地价水平欠合理,拖累了前三季度的土地供应量。但从第三季度起,土地市场情况大不一样了。

据有关机构统计,第三季度,包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉等全国10个主要城市,土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米,环比第二季度上涨70.1%,总土地出让金为1352亿元,环比上涨123.8%,翻了一倍有余。其中一线城市住宅用地土地出让金更是环比大涨355.7%。也就是说,如果不是第三季度“突飞猛进”来拉动,前三季度土地供应负增长的情况会更糟糕。

土地市场在第三季度快速升温,首先是因为楼市量价齐涨,给了开发商信心;其次,银根放松和销售回款,让开发商有了拿地的本钱。尤其是地方政府突然加大了推地量,让地价趋于合理。比如,今年8月25日,温州市一次性就推出52宗共计3220亩土地,相当于过去几年温州市出让土地的总和。有开发商感叹,部分区域的地块价格几乎回到了2008年。所以,不少开发商加紧低价补仓。

尽管第三季度“突飞猛进”,但前三季度土地供应还是处于负增长,土地供应量只占全年供应计划的52.1%。即使第四季度继续发力,显然还是完不成全年的供地计划。笔者注意到,国土部门已经意识到全年供地计划难以完成,在其发布的《2012年1~6月份全国住房用地供应计划调整与落实情况》中,将全年住房供地计划调整为15.93万公顷,其中20个地区计划供应量相比年初目标有所下降。

如果国土部某专家透露的“国土部督促地方加快供地,未完成计划将遭受惩罚”的消息属实,显然是担心下调土地供应计划后,地方仍然完不成制定的目标。或者说,国土部门担心土地供应量不足会影响房价,因而督促地方加快供地。

的确,土地供应量最终会影响房屋供应量,进而影响房价,当然,也不排除会影响楼市稳定发展和宏观调控成效的可能。但是在目前情况下,并非所有土地都会进入楼市,在某些二、三线城市,囤地、空置房现象依然存在,而且有些土地交易已经沦为资本市场的工具。因此,并不能认定地方土地放量,一定会冲击房地产市场。近来地产大佬任志强(微博)再次抛出“房价暴涨说”,以土地供应负增长为由,也略显片面。

在笔者看来,土地供应多少才算合理,不能只以年初确定的目标或者调整后的目标为标准,也不能简单地与去年同期进行对比,而应该以今年的市场实际需求为标准,即按需供应。人为制定的标准只是一种计划,但计划往往赶不上变化,在落实计划过程中存在很多变数,有的是因为政策,有的是因为市场。因而,不必一定要完成土地供应任务。

如果强制完成土地供应任务,既有可能导致多卖地、快卖地、早卖地、贱卖地,牺牲了子孙后代的利益;也有可能造成开发商早囤地、多囤地进而多圈钱的恶性循环,对土地资源是严重浪费。目前,最重要的任务是,要对开发商的土地储备和开发情况进行摸底,然后调整土地政策。另外,土地指标分配,东西部地区差异很大,东部指标不够用,而西部却用不完。这种情况有待改变,应按照各地实际需要调整土地指标分配。

责任编辑:肖月青
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