从成交4套、均价15万元/平方米的北京钓鱼台七号院，到成交两套、最高单价21.56万元/平方米的上海中粮海景壹号[最新消息价格户型点评]，天价楼盘的一举一动，总是引得市场热议。
聚光灯外，北京的高端住宅紫御华府、中骏[简介最新动态]绿洲庄园、亿城燕西华府[最新消息价格户型点评]等几个定价颇高的项目，如今却在经历着缓慢去化的“艰辛”历程。
据北京市住建委数据显示，位于朝阳区立水桥南侧的紫御华府项目分别于去年12月初和今年5月底推出三期房源，共计231套，最高拟售单价将近9万元/平方米。截至今年10月31日，只有去年底推出的房源有15套网签，成交均价为5.2万元/平方米，与最高拟售单价出现近4万元/平方米的差价。而今年推出的两期，已过5个多月仍是零成交。预售房源整体签约率，仅为6.5%。
在北京高端住宅市场中，销售受阻的，并不仅紫御华府一家。位于门头沟区的中骏绿洲庄园、丰台王佐镇的亿城[简介最新动态]燕西华府等楼盘，销售也同样深陷困境。单套总价上亿元的中骏绿洲庄园，自今年4月推出39套房源以来，至今仍是零成交；亿城燕西华府项目，拟售价格达3.6万-5.6万元/平方米，自去年入市推出的164套房源至今仅成交51套，去化率略超三成。
事实上，回首已过去的10个月，今年北京大多数高端住宅项目的“日子”，过得都不错。部分高端住宅的业绩，甚至可拿“亮丽”来形容。以广渠金茂府项目为例，从2010年12月到2012年8月，20个月内，已实现单盘销售过百亿元的成绩。今年6月才入市的远洋万和公馆[最新消息价格户型点评]，如今也已将销量拉至25亿元的高度。刚刚过去的10月份，上述两个项目也揽获北京市千万级高端住宅成交金额的前两名。
多家机构的数据，也印证了今年以来高端住宅的热销。亚豪机构对北京高端住宅走势的调查显示，今年三季度以来，北京高端住宅市场成交攀升，整季度共售出2475套，成交面积38.2万平方米，环比二季度分别增长29.7%、21.3%，销量创造自2010年二季度以来的新高。来自东汇置地房地产整合运营机构统计监测中心的数据则显示，截至10月31日，2012年北京前10个月共有近100个项目交易完成近1700套过千万元的高端住宅，总销额超过270亿元。
“这是一份相当好的成绩单。”北京高端住宅领域的资深专业人士、东汇置地负责人刘东坦言。
面对整体向好的楼市，同样是高端楼盘，为何却呈现屡陷滞销与销量递增、冰火两重天的局面呢？业内人士看来，除了区域认可度之外，高端住宅定价、品质的匹配，也是关键。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，由于购房指标有限，高端改善性需求往往采取“一步到位”式的置业方式，因此对项目的综合品质，也提出了更高的要求。“在销售不畅的情况下，是否降价、降价多少，还要看市场的供求以及房企本身的资金状况来定。”
一位熟悉京北高端楼市、不愿具名的大型房企相关负责人对记者表示，高端项目不能成为“空中楼阁”，想要热销，区域属性很重要，高端定位能与区域资源、生活圈层等相匹配。此外，定价要合理，产品要过硬，产品具有匹配甚至超越价格的价值感。一旦哪方面出了问题，都会让客户对购买行为产生犹豫心理。 | 
