今日的中国，你要是问老百姓：“什么是您的最爱和最恨？”，答案肯定是房地产。用一句时髦的歌词来表达，就是“想说爱你不容易”。
改革开放30年，出口和投资的“双剑合璧”为我们创造了世界上少有的经济奇迹。尤其是建立在工业化和城市化基础之上的房地产迅猛发展为中国的经济腾飞做出了巨大贡献。但中国经济对房地产的过度依赖同样导致了今天我们所看到的经济困局。高房价、高泡沫，既为政府担心，又被民众埋怨。是爱，还是恨，不管是政府，还是百姓，心中都是五味杂陈。
前几天，有人问我：“在当前形势下，有什么办法既能维持当前的房地产调控政策，又能盘活房地产市场，让房地产再次成为中国经济复苏的引擎？”。我的答复是不可能有这样的好办法，除非政府真的能下定决心突破房地产调控中的两个奇怪逻辑。一个是房地产调控的目的逻辑，另一个是房地产调控的博弈逻辑。
两个奇怪逻辑
谈到房地产调控的目的逻辑，我们需要回顾一下中国房地产市场调控的基本历史。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格和经济可能过热的深切忧虑，房地产市场宏观调控便由此开始。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产投资过快，其政策重点主要是提高房贷门槛和房地产投资成本，以打击供给环节和消费环节的炒作行为。2006年，中国经济开始出现过热，部分城市房地产价格上涨过快，中央出台了“国六条”。2007年，CPI突破5%，为控制通胀，当年除强化土地及金融政策外，还推出了房地产交易环节的税收政策(开征土地增值税)。2008年世界经济危机呼啸而来，房地产调控政策来了个180度大转弯，调控转眼变成了救市，房地产成了经济复苏的救命稻草。随着2009年4万亿的推出，我国经济迅速复苏，房地产价格出现报复性飞涨，“稳物价、控通胀”又成了首要政策目标，房地产调控的“新国十条”和“国八条”紧急出炉，限购、限价和限贷等严厉的行政调控手段相继推出。而房价走势方面，以北京五环附近的住宅房为例，每平米从2005年的5000元左右，到2007年的8000，到2009年的1万5，到2010年的3万，2011年底短暂回落到2万6，半年后又超过3万，可以说是马不停蹄，一路狂奔。
从理论上讲，房地产调控的目的一要保增长二要保民生，毕竟我们一再强调住房不是投资品，而是民生消费品。但是，从上面的历史回顾中我们看到，政府的房地产调控政策一直左右摇摆，而房价却是越调越高。另外，在上面的历史中，我们还看到，从2005年到现在，房地产调控政策更多的是在为经济增长保驾护航，控房价保民生顶多就是保增长下的附属品。简单的规律就是，CPI走高，房地产调控就严，房价上涨势头得到遏制，而经济一旦下行，房地产调控就放松，房价随之报复性反弹。经济过热时，我们担心楼市泡沫破裂，而一旦经济下滑，泡沫和民生就很快被抛到了脑后。到底是保民生，还是保增长？明眼人都能从上面的历史中看出来，调控的目的逻辑都错了，房价调控当然难见效果。
基于调控中错误的目的逻辑，理所当然地就导致了调控的另一个奇怪逻辑-房地产调控的博弈逻辑。
我们看到，每次新一轮调控政策出台时，购房消费者和开发商刚开始都是边观望边博弈。随着心理预期的改变，住房成交量开始下降，房地产开发商要么以促销去库存化，以尽快回笼资金，要么捂盘悄悄潜伏准备过冬。而消费者则是捂着钱包，傻傻等待房价回落。地方政府则是马上放慢土地供应的节奏，抱着好女不愁嫁的心态在一旁偷偷观望。随着博弈进入胶着状态，有些前期过于冒进或小规模的开发商就会出现资金链紧张，经济增速也会由于缺乏房地产的有效支撑而出现缓慢回落。在这个博弈白热化的紧要关头，我们往往能看到什么呢？肯定是各地政府想方设法给调控悄悄开口子。缺口一打开，消费者的心理预期瞬间逆转，出于害怕再次踏空的心理，压抑许久的购房刚性需求在短时间内集中释放。开发商趁机提价，房价报复性发弹在所难免，调控成果也就瞬间土崩瓦解。
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